Ausfüllhilfe zur Anlage V - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Seite 1 - Jahr 2021

Einnahmen und Werbungskosten im Zusammenhang mit vermieteten Objekten müssen in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung angegeben werden. Für jede Immobilie ist eine eigene Anlage auszufüllen. Auf der Seite 1 geht es vorrangig um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Nachfolgend finden Sie eine Anleitung mit wertvollen Steuertipps, die Sie Schritt für Schritt durch die erste Seite der Anlage V zur Steuererklärung führt. Gestaltungshinweise zur Minderung der Einkommensteuer und weiterführende Informationen runden die Ausfüllhilfe ab.

Weitere Informationen und Anleitungen zu diesem Thema enthält der Beitrag

- Ausfüllhilfe zur Anlage V - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Seite 2 - Jahr 2021

SERVICE:
Hier können Sie das Steuerformular zum Ausfüllen am Bildschirm und zum Ausdrucken aufrufen:
- Formular Anlage V

1. Vorab: Wie die Einkünfte aus Vermietung ermittelt werden

Steuerpflichtig sind zwar die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, zu versteuern aber sind letztlich die Einkünfte. Das sind die Einnahmen nach Abzug von Werbungskosten. Einen Werbungskosten-Pauschbetrag gibt es bei den Vermietungseinkünften leider nicht.

Was steuerpflichtig ist

    Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

./. Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung

=  Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Sind die Einkünfte negativ, werden sie mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet. Dadurch verringert sich Ihr zu versteuerndes Einkommen und damit Ihre Steuerschuld. Das bringt Ihnen den gewünschten Vorteil einer Steuerersparnis aus der Vermietungstätigkeit.

Falls Sie mehrere Mietobjekte haben, müssen Sie für jedes Objekt eine "Anlage V" ausfüllen.

Das müssen Sie beachten:

  • Falls Sie ein Objekt innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung verkaufen, gehört der Veräußerungsgewinn oder -verlust nicht in die Anlage V, sondern in die Anlage SO.
  • Bei Veräußerung von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren geht das Finanzamt - unabhängig von der 10-Jahresfrist - von gewerblichem Grundstückshandel aus und möchte die Veräußerungsgewinne in der Anlage G sehen.
  • Wird eine Wohnung im Ausland vermietet, muss zusätzlich die Anlage AUS ausgefüllt werden. Dies gilt für Länder außerhalb der EU/EWR sowie für Finnland und Spanien (mit Anrechnungsmethode). Vermietungseinkünfte aus EU-/EWR-Staaten mit Freistellungsmethode werden seit 2008 nicht mehr steuerlich erfasst, auch nicht im Progressionsvorbehalt.

Die "Anlage V" können Sie auch ausfüllen, wenn Sie noch keine Mieteinnahmen erzielen, Ihnen aber im Zusammenhang mit einer geplanten Vermietung bereits Aufwendungen entstanden sind. Denn die Aufwendungen sind als sog. vorab entstandene Werbungskosten abziehbar. Machen Sie die Werbungskosten auf der Rückseite der Anlage V geltend und Ihre Vermietungsabsicht in geeigneter Form glaubhaft.

In der "Anlage V" werden zum einen die Summe der Einnahmen (Zeile 21), zum anderen die Summe der Werbungskosten (Zeile 22) ermittelt und nach Saldierung die positiven oder negativen Einkünfte - auch als Überschuss bezeichnet - festgestellt (Zeile 23). Falls das Mietobjekt Eheleuten gemeinsam gehört, ist dieser Überschuss entsprechend dem Eigentumsverhältnis aufzuteilen (Zeile 24).

2. Einnahmen aus Vermietung einer Immobilie (Zeilen 4-21)

Zu den steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehört alles, was der Vermieter oder Verpächter aufgrund des Miet- oder Pachtverhältnisses vom Mieter oder Pächter oder von Dritten erhält. Was hier im Einzelnen alles in Betracht kommen kann, zeigt der Beitrag

- Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Lage des Grundstücks (Zeilen 4-5)

Geben Sie in Zeile 4-5 die Adresse des vermieteten Grundstücks oder der vermieteten Wohnung sowie das Datum der Anschaffung oder Fertigstellung an. Dieses Datum benötigt das Finanzamt zur Überprüfung der Gebäudeabschreibung, denn die Abschreibung beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung des Gebäudes:

  • Das Gebäude ist angeschafft mit dem im Kaufvertrag festgelegten Termin, zu dem Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf den neuen Eigentümer übergehen. Wann der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wird oder die Eintragung im Grundbuch erfolgt, spielt keine Rolle.
  • Das Gebäude ist fertig gestellt, wenn es als bezugsfertig anzusehen ist.

Einheitswert-Aktenzeichen (Zeile 6)

In Zeile 6 ist das Einheitswert-Aktenzeichen anzugeben. Dieses Aktenzeichen ist enthalten im Grundsteuermessbescheid oder im Einheitswertbescheid, welche Sie irgendwann vor langer Zeit vom Finanzamt erhalten haben. Auf der Basis des Grundsteuermessbescheides hat die Gemeinde die Grundsteuer festgesetzt. Allerdings werden Sie im Grundsteuerbescheid oder Grundsteuer-Änderungsbescheid Ihrer Gemeinde das Einheitswert-Aktenzeichen vergeblich suchen. Diese Angabe dient lediglich als Zuordnungskriterium für ein Risikomanagement der Finanzverwaltung.

Abfragen zur Nutzung (Zeile 7)

Wenn Sie die Immobilie als Ferienwohnung nutzen, jeweils nur kurzfristig oder an Angehörige (zu Wohnzwecken) vermieten, so gelten für die steuerliche Behandlung Besonderheiten. Die Finanzverwaltung verlangt, dass Sie die Fragen nach der speziellen Nutzungsart mit "Ja" oder "Nein" beantworten.

Selbst genutzter oder unentgeltlich überlassener Wohnraum (Zeile 8)

Wenn Sie die Immobilie, z.B. ein Zweifamilienhaus, nur zum Teil vermieten und teilweise selber nutzen oder unentgeltlich an Angehörige überlassen, müssen Sie hier die nicht vermietete Fläche eintragen. Diese Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche ergibt den nicht einkunftsrelevanten Anteil, um den die geltend gemachten Werbungskosten in den Zeilen 33 bis 50 zu kürzen sind.

Als Ferienwohnung genutzter Wohnraum (Zeile 8)

Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, verlangt das Finanzamt zusätzliche Angaben: Angeben müssen Sie in Zeile 8 die Fläche des Wohnraums, der als Ferienwohnung genutzt wird. Zusätzlich wird verlangt, dass Sie auf einem Zusatzblatt die Anzahl der Tage angeben, an denen diese Wohnung vermietet, selbst genutzt, unentgeltlich an andere Personen überlassen wurde oder leer stand.

Diese Abfragen und Angaben sind eher unbedeutend, solange Sie mit der Vermietung der Ferienwohnung "schwarze Zahlen" schreiben, also positive Einkünfte erzielen. Doch der Regelfall wird sein, dass bei Ferienwohnungen die Werbungskosten höher als die Einnahmen sind und somit negative Einkünfte entstehen.

Weitere Informationen: Steuerrat zur Ferienwohnung: Wie Vermietungsverluste verrechnet werden und mehr.

Mieteinnahmen (Zeile 9-12)

Für Mieteinnahmen gilt steuerlich das Zuflussprinzip: Einnahmen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem Sie diese erhalten. Für welchen Zeitraum die Gelder gezahlt werden, spielt im Allgemeinen keine Rolle. Ausnahmsweise sind regelmäßig wiederkehrende Zahlungen um den Jahreswechsel herum in dem Jahr anzusetzen, zu dem sie wirtschaftlich gehören.

Die Mieteinnahmen müssen Sie - ohne Umlagen - getrennt angeben für

  • vermietete Wohnungen (Zeile 9-10),
  • andere Räume, die gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken dienen (Zeile 11),
  • Wohnungen, die an Angehörige vermietet werden (Zeile 12),

STEUERRAT: Erzielen Sie aus der vorübergehenden Vermietung von Zimmern, z.B. an Feriengäste oder Messebesucher, nicht mehr als 520 EUR im Jahr, können Sie auf die Versteuerung verzichten. Dann dürfen Sie allerdings auch keine Werbungskosten geltend machen.
Weitere Informationen: Zimmervermietung.

Umlagen (Zeile 13-14)

Die an den Mieter berechneten und vereinnahmten Umlagen sind abzüglich der im laufenden Jahr geleisteten Erstattungen gesondert einzutragen, und zwar

  • für vermietete Wohnungen und vermietete gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume (Zeile 13),
  • für an Angehörige vermietete Wohnungen (Zeile 14).

Als Umlagen zu versteuern sind die Vorauszahlungen zuzüglich Nachzahlungen des Mieters und abzüglich Erstattungen an den Mieter. Dafür sind die Betriebskosten, wie Heizung, Strom, Wasser und Abwasser, Haus- und Flurbeleuchtung, Schornsteinfeger, Hausreinigung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gemeinschaftsantenne, Gebäudeversicherungen, Grundsteuer usw. als Werbungskosten absetzbar. Falls mit der Miete solche Nebenkosten abgegolten sind (Warm- oder Bruttomiete), sind die Bruttomieten zu versteuern.

Zur verbilligten Vermietung

Die getrennte Erfassung von Mieteinnahmen und Umlagen für Wohnungen, die an Angehörige vermietet sind, soll der Ermittlung einer "verbilligten Vermietung" dienen. Zu Beginn des Jahres 2021 ist das Thema "Verbilligte Vermietung" zwar großzügiger, dafür aber auch etwas komplizierter geregelt worden.

Nun gilt: Die Aufwendungen im Zusammenhang mit einer Vermietung sind in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar, wenn die vereinbarte Miete mindestens 50 Prozent - statt bisher 66 Prozent - der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Allerdings ist bei Mieten zwischen 50 und 65,99 % der ortsüblichen Miete eine Ertragsprognose erforderlich (§ 21 Abs. 2 EStG, geändert durch das "Jahressteuergesetz 2020" vom 21.12.2020).

Die Neuregelung wurde erforderlich, weil vielerorts die Mieten steigen und das Mietniveau sehr hoch ist. Vermieter, die aber darauf verzichten, regelmäßig (zulässige) Mieterhöhungen vorzunehmen, laufen zunehmend Gefahr, dass sie die 66-Prozent-Grenze unterschreiten. Und dann hätten ihre Werbungskosten gekürzt werden müssen. Denn auch wenn eingangs von der Vermietung an Angehörige die Rede ist, so gilt § 21 Abs. 2 EStG gleichermaßen bei der Vermietung an fremde Personen. Um es deutlich zu sagen: "Freundliche" Vermieter wären ohne die Gesetzesänderung vom Fiskus bestraft worden.

Ausführliche Hinweise finden Sie unter Punkt 5 dieses Beitrages.

Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre (Zeile 15)

Erhalten Sie eine Mietnachzahlung für mehr als 12 Monate, handelt es sich um eine "Vergütung für mehrjährige Tätigkeit". Diesen Betrag geben Sie gesondert an. Die Mietnachzahlung gehört zu den außerordentlichen Einkünften nach § 34 EStG und wird daher nach der Fünftelregelung ermäßigt besteuert.

Weitere Informationen: Die Fünftelregelung für außerordentliche Einkünfte.

Mietvorauszahlungen aus Baukostenzuschüssen (Zeile 15)

Erhalten Sie vom Mieter einen Zuschuss, beispielsweise als Beteiligung zu den Herstellungskosten des Gebäudes oder der Mieträume, müssen Sie den Betrag im Jahr der Zahlung als Einnahmen aus Vermietung versteuern. Meist wird ein solcher Zuschuss mit der Miete verrechnet und stellt somit eine Art Mietvorauszahlung dar.

STEUERRAT: Sie können den Mieterzuschuss zunächst als zinsloses Darlehen ansehen und so behandeln, als ob er Ihnen erst im Laufe der Jahre zufließt. Dann brauchen Sie den Zuschuss in den betreffenden Jahren nur in Höhe des anteiligen Vorauszahlungsbetrages als Einnahme zu versteuern (R 21.5 Abs. 3 EStR).

Sonstige Einnahmen (Zeile 16)

Sonstige Einnahmen sind beispielsweise

  • Einnahmen aus der Vermietung von Garagen, Werbeflächen, Grund und Boden für Kioske.
  • Entgelt für die Einräumung von Nutzungsrechten (Wohn- und Nießbrauchsrechten).
  • Abstandszahlung des Mieters für die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages.
  • Abstandszahlung eines Mietinteressenten für die Entlassung aus dem Mietvorvertrag.
  • Einbehaltene Mieterkaution wegen Unterlassung der vertraglichen Verpflichtungen.
  • Versicherungsentschädigung, die erst im Jahr nach dem Schadensfall geleistet wird.
  • Erstattung von Aufwendungen, die bereits als Werbungskosten abgesetzt wurden.

Umsatzsteuer (Zeilen 17-18)

Grundsätzlich gilt: Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von Gebäuden und Gebäudeteilen sind von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12a UStG). Auf diese Umsatzsteuerbefreiung können Sie aber verzichten und optional die Umsatzsteuer wählen, wenn Sie Räume an einen Unternehmer für dessen Unternehmen vermieten, z.B. an einen Gewerbetreibenden oder Freiberufler (§ 9 UStG), und der Unternehmer seinerseits umsatzsteuerpflichtige Umsätze erbringt. Hingegen besteht eine Umsatzsteuerpflicht bei Vermietung von Ferienwohnungen, Pensions- oder Hotelzimmern, Camping-Stellplätzen sowie separaten Fahrzeugstellplätzen und Garagen.

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Öffentliche Zuschüsse (Zeile 19)

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Guthabenzinsen aus Bausparverträgen (Zeile 19)

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3. Einkünfte aus Beteiligungen (Zeilen 25-29)

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Beteiligung an Steuerstundungsmodellen

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4. Andere Einkünfte (Zeilen 31-32)

Einkünfte aus Untervermietung von gemieteten Räumen (Zeile 31)

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Weitere Einkünfte (Zeile 32)

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5. Verbilligte Vermietung

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a) Neuregelung ab 2021

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b) Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen

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c) Ist immer der Mietspiegel maßgebend?

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d) Vorsicht bei Vermietung zur gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung

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6. AKTUELL: Hinweise zur Grundsteuer

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Xxxxxxxxxxxxxxx x Xxxxxxxxxxxxxx x Xxxxxxxx x Xxxxxxxxxxx

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