Wer eine Immobilie im Wege einer Schenkung oder Erbschaft erhält, muss für den Erwerb Schenkung- oder Erbschaftsteuer zahlen, wenn keine Steuerbefreiung in Betracht kommt und wenn bestimmte Freibeträge überschritten werden. So bleibt zwar die Vererbung des selbstgenutzten Familienheims unter gewissen Voraussetzungen steuerfrei. Wenn aber beispielsweise ein Mehrfamilienhaus übertragen wird, wenn die Erben in das übertragene Einfamilienhaus nicht selbst einziehen oder wenn eine Immobilie an Geschwister, Nichten oder Neffen geht, dann wird es steuerlich zumeist sehr teuer. Das liegt insbesondere daran, dass Grundlage für die Schenkung- und Erbschaftsteuer die Verkehrswerte, also die "echten" Werte der Immobilen, sind - und diese sind in den letzten Jahren extrem gestiegen. AKTUELL ist darauf hinzuweisen, dass der Gesetzgeber mit dem Jahressteuergesetz 2022 die Parameter für die Ermittlung der steuerlichen Grundstückswerte angepasst hat - und damit wird das Verschenken und Vererben noch teurer.Die Verkehrswerte werden von der Finanzverwaltung in einem pauschalierten Verfahren ermittelt, und zwar - je nach Gebäuderart - im Vergleichswert-, im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren. Wer mit den pauschalierten Werten nicht einverstanden ist, muss einen Gutachter beauftragen, der den Wert der Immobilie individuell ermittelt. Das empfiehlt sich zumindest bei Gebäuden, die einen erheblichen Renovierungsstau aufweisen. Auf den Kosten des Gutachters bleiben Sie aber selbst dann sitzen, wenn dieser einen Wert nachweist, der deutlich unter dem pauschalierten Wert liegt. Die Kosten für einen Sachverständigen betragen oftmals zwischen 3.000 EUR und 5.000 EUR.
Wie oben erwähnt hat der Gesetzgeber mit dem Jahressteuergesetz 2022 die Parameter für die Ermittlung der pauschalierten Grundstückswerte ab 2023 angepasst. So hat er die Ermittlung und Anwendung der so genannten Liegenschaftszinssätze sowie der Bewirtschaftungskosten geändert und auch Regionalfaktoren eingeführt, mit denen der Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigt werden soll.
Allein schon die Auswirkungen eines neuen Liegenschaftszinssatzes können enorm sein. Der Liegenschaftszins wird zur Wertermittlung von Immobilien im Ertragswertverfahren herangezogen. Auf den ersten Blick etwas paradox: Je höher der Liegenschaftszinssatz ist, umso niedriger ist der Ertragswert einer Immobilie. Das liegt daran, dass der Reinertrag des Grundstücks um den Betrag zu vermindern ist, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt. Und der Verzinsung des Bodenwerts ist ebenjener Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen. Derzeit gilt: Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen, gilt beispielsweise ein Zinssatz von 5 Prozent für Mietwohngrundstücke. Künftig soll dieser Wert nur noch 3,5 Prozent betragen.
Alles in allem ist die Wertermittlung sehr technisch und es soll hier nicht auf weitere Einzelheiten eingegangen. Vielmehr kann hier auf den Beitrag Erbschaft- und Schenkungsteuer: Bewertung von Grundvermögen verwiesen werden. Wir möchten aber darauf aufmerksam machen, dass die Immobilienwerte für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer deutlich ansteigen können. "Zum Jahreswechsel wird die Erbschaft- und Schenkungsteuer für Wohngebäude um 20 bis 30 Prozent steigen" - so heißt es etwa in der Wirtschaftswoche online (Ramthun; "Darum sollten Sie Immobilien möglichst noch bis Weihnachten übertragen").
Die Bayerische Landesregierung hatte sich - zur Abmilderung der steuerlichen Auswirkungen - für eine Erhöhung der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Freibeträge eingesetzt, ist mit ihrem Antrag aber im Bundesrat gescheitert. Albert Füracker, Staatsminister der Finanzen und für Heimat in Bayern, hat daher unmittelbar nach der Verabschiedung des Jahressteuergesetzes 2022 angekündigt: "Bayern zieht für höhere Freibeträge vor das Bundesverfassungsgericht / Anhebung der persönlichen Erbschaftsteuer-Freibeträge dringend geboten / Staatsregierung stellt Antrag auf abstrakte Normenkontrolle " (Quelle: Pressemitteilung Nr. 425 vom 22.12.2022, Bayerisches Staatsministerium der Finanzen und für Heimat).
AKTUELL: Tatsächlich hat Bayern nun Verfassungsklage, konkret einen Normenkontrollantrag, beim Bundesverfassungsgericht gegen das Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz eingereicht. Er ist unter dem Az. 1 BvF 1/23 in Karlsruhe anhängig. Beachten Sie dazu den Beitrag Erbschaft- und Schenkungsteuer: Verfassungsklage Bayerns liegt nun vor. Der Beitrag enthält auch einen Mustereinspruch.
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