Vermietung an Angehörige: Worauf Vermieter achten sollten

Wer eine Wohnung an einen nahen Angehörigen vermietet, überlässt diese üblicherweise zu einer Miete, die geringer ist als die ortsübliche Miete. Dennoch möchten Vermieter die mit der Vermietung einhergehenden Aufwendungen gerne in voller Höhe als Werbungskosten abziehen. Doch was ist dabei im Einzelnen zu beachten? Das heißt: Wie muss der Mietvertrag ausgestaltet sein? Welche Miete muss mindestens verlangt werden? Und wie ist die ortsübliche Miete zu ermitteln? Beachten Sie dazu die nachfolgenden Hinweise.

1. Wohnung muss nicht entgeltlich überlassen werden

Vorweg sei erwähnt, dass rein steuerlich niemand gezwungen ist, eine Wohnung gegen Entgelt zu überlassen. Wer mag, kann die Wohnung auch vollkommen kostenlos zur Verfügung stellen. In diesem Fall ist grundsätzlich keine fiktive Miete zu versteuern, Werbungskosten sind aber natürlich auch nicht abziehbar. Mit der Einkommensteuer hat man also "nichts am Hut".

STEUERRAT: Man sollte nicht zwischen entgeltlicher und unentgeltlicher Überlassung "Hin-und-Herspringen", sondern sich für eine der beiden Varianten entscheiden. Der Vollständigkeit halber sei im Übrigen erwähnt, dass bei der unentgeltlichen oder verbilligten Überlassung einer Wohnung an einen Gesellschafter-Geschäftsführer durch seine GmbH eine verdeckte Gewinnausschüttung droht. In gewissen Konstellationen ist eine unentgeltliche oder verbilligte Überlassung also "steuerschädlich." Und natürlich darf die Schenkungsteuer nicht ganz aus den Augen verloren werden, die bei einer kostenlosen Überlassung einer Wohnung entstehen kann.

2. Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten

Bei der Vermietung an Angehörige ist - wie bei einer Vermietung an fremde Dritte - die Differenz zwischen den Einnahmen und den Werbungskosten zu versteuern. Das heißt, ein Überschuss, der aus dem Mietverhältnis resultiert, führt zu steuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Ein Werbungskosten-Überschuss (Verlust) hingegen wird zunächst mit Überschüssen aus weiteren Vermietungen verrechnet. Sofern keine oder nicht genügend weitere Überschüsse erzielt werden, erfolgt eine Verrechnung mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten, zum Beispiel aus nichtselbstständiger Arbeit. Als Werbungskosten abziehbar sind - wie sonst auch - Schuldzinsen, Instandhaltungskosten, Absetzung für Abnutzung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten usw.

STEUERRAT: Handelt es sich um ein Objekt, das teilweise selbstgenutzt und teilweise an den Angehörigen vermietet wird, beispielsweise ein Zweifamilienhaus, sind die Werbungskosten aufzuteilen. Abziehbar sind nur die Kosten, die der vermieteten Wohnung zugeordnet werden können. Dies muss - soweit möglich - durch direkte Zuordnung erfolgen (z.B. Badrenovierung der vermieteten Wohnung). Können Sie die Aufwendungen nicht direkt zuordnen, insbesondere weil sie auf das gesamte Gebäude entfallen (z.B. bei einer Dachreparatur), müssen Sie diese den Wohnungen nach einem prozentualen Schlüssel (üblicherweise Wohn- oder Nutzflächen in Prozent) zuordnen.

3. Mietverhältnis muss Fremdvergleich standhalten

Wird eine Wohnung an einen (nahen) Angehörigen vermietet, so muss das Mietverhältnis - um steuerlich anerkannt zu werden - einem Fremdvergleich standhalten. Dementsprechend sollte - besser "muss" - ein schriftlicher Mietvertrag vorliegen, und zwar in der Art und Weise, wie man ihn mit einem fremden Mieter auch (bürgerlich-rechtlich wirksam) abschließen würde. Der Vertrag muss Angaben zur Lage und zur Größe der Wohnung, zum Mietbeginn, zur Höhe des Mietzinses und Vereinbarungen über die Zahlung der Nebenkosten enthalten. Am besten verwendet man ein handelsübliches Vertragsmuster oder ein Muster, das von den jeweiligen Verbänden zur Verfügung gestellt wird (z.B. Verband Wohneigentum, Verband Haus und Grund). Die Miete ist jeweils pünktlich vom (eigenständigen) Konto des Mieters auf das Konto des Vermieters zu überweisen. Und die Nebenkosten sind korrekt abzurechnen.

STEUERRAT: Der Bundesfinanzhof hat wiederholt geurteilt, dass an den Fremdvergleich keine zu hohen Maßstäbe angelegt werden dürfen. Wichtig sei vielmehr, dass die so genannten Hauptpflichten geregelt und erfüllt seien (z.B. BFH-Urteil vom 31.7.2007, IX R 8/07). In diesem Sinne hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschieden, dass es unschädlich ist, wenn in einem Mietvertrag zwar die Wohnfläche genannt wird, der ausgebaute und nutzbare Spitzboden hierin aber nicht erwähnt wird (Urteil vom 10.3.2022, 9 K 9197/20). Das Bundesverfassungsgericht hat sogar zu einem Sachverhalt - allerdings jenseits der Vermietungseinkünfte - entschieden, dass nicht einmal eine Schriftform zwingend erforderlich ist (BVerfG-Urteil vom 27.5.2025, 2 BvR 172/24). Doch die Rechtsprechung hält die Finanzämter nicht davon ab, kleinlich zu sein. Von daher sollte man es erst gar nicht auf Diskussionen ankommen lassen und bei der Vertragsgestaltung sorgfältig sein.

4. Höhe der Miete

Die wichtigste Frage bei der Vermietung an nahe Angehörige lautet gemeinhin: Wie hoch - oder wie niedrig - sollte die Miete sein, ohne den vollen Werbungskostenabzug zu gefährden? Hierzu gilt:

• Wer eine Wohnung verbilligt überlässt, kann seine Werbungskosten auch dann voll abziehen, wenn die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzusplitten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil, wobei Letzterer steuerlich verloren ist.
• Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist aber eine so genannte Totalüberschussprognose zu erstellen. Das heißt, der Vermieter muss nachweisen, dass er zumindest über einen längeren Zeitraum betrachtet einen Überschuss aus der Vermietung erzielt.
• Wer mindestens 66 Prozent der Marktmiete verlangt, kommt indes um eine Totalüberschussprognose herum. Die Vermietung gilt als entgeltlich und eventuelle Verluste sind vom Finanzamt auch ohne diese Prognose anzuerkennen (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).

STEUERRAT: In der Praxis sollte man sich an der 66-Prozent-Grenze orientieren und einen "Sicherheitspuffer" einbauen, also einen kleinen Zuschlag vornehmen. Auch hier gilt es, langwierige Diskussionen mit den Finanzämtern über die Höhe der "passenden" Miete zu vermeiden. Bei der Gegenüberstellung von "vereinbarter Miete" und "ortsüblicher Marktmiete" ist die gezahlte Kaltmiete zuzüglich Umlagen zu vergleichen mit der ortsüblichen erzielbaren Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung. Konkret: Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (R 21.3 EStR). Zu den nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für die Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, die Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart (§ 2 BetrKV). Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gehören nach § 1 BetrKV nicht dazu (OFD Frankfurt/M. vom 18.9.2019, S 2253 A - 85 - St 23).

STEUERRAT Sind keine getrennten Zähler vorhanden, so können die Umlagen anhand der tatsächlichen Kosten aufgeteilt werden. Die Aufteilung erfolgt nach der Anzahl der Bewohner bzw. nach den Flächen; die Kosten können somit sachgerecht geschätzt werden. Werden die Umlagen tatsächlich umgelegt, so kann eine entsprechende Endabrechnung bei dem Steuerpflichtigen angefordert werden (OFD Frankfurt/M. vom 18.9.2019, S 2253 A - 85 - St 23).

STEUERRAT: Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs ist eine Totalüberschussprognose trotz Einhaltung der 66-Prozent-Grenze ausnahmsweise doch angezeigt, wenn es sich um die Vermietung einer aufwendig gestalteten Wohnimmobilie, handelt. Davon ist insbesondere auszugehen, wenn das Objekt mehr als 250 qm Wohnfläche umfasst (BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21).

STEUERRAT: Die "verbilligte Vermietung" wird nur anerkannt, wenn die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet wird. Die günstige Regelung des § 21 Abs. 2 EStG (66- bzw. 50 Prozent-Grenze) kommt daher nicht zur Anwendung, wenn eine Wohnung oder andere Räume zu anderen als Wohnzwecken vermietet werden, zum Beispiel zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken (OFD Rheinland vom 18.12.2009, DStR 2010 S. 651).

5. Wie ist die ortsübliche Marktmiete zu ermitteln?

Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen. Dazu gehören sowohl der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB) als auch der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB). Die Schwankungsbreite innerhalb des Mietspiegels lässt deshalb die Feststellung zu, dass jeder Mietzins innerhalb der berücksichtigten Spanne die "ortsübliche Marktmiete" darstellt (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Falls jedoch ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden kann oder nicht vorhanden ist, gibt es zur Ermittlung der "ortsüblichen Marktmiete" folgende Alternativen, wobei jede grundsätzlich gleichrangig ist (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20):

• Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB),
• Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m. § 558e BGB),
• Berücksichtigung der Miete für mindestens drei vergleichbare Wohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB). Dafür müssen die Wohnungen nach Adresse, Lage und Stockwerk benannt werden (BGH-Urteil vom 20.9.1982, VIII ARZ 1/82).

Was aber gilt, wenn es eine vergleichbare Wohnung im selben Haus gibt, die fremdvermietet ist und deren Miethöhe vom örtlichen Mietspiegel abweicht? Ist dann auf diese Vergleichsmiete abzustellen oder trotzdem auf den Mietspiegel? Im Oktober 2019 hatte das Thüringer Finanzgericht entschieden, dass für den Vergleich mit der ortsüblichen Marktmiete auf die Miete abzustellen ist, die der Vermieter von einem fremden Vermieter verlangt, der im selben Haus eine vergleichbare Wohnung nutzt (Urteil vom 22.10.2019, 3 K 316/19). Gegen das Urteil wurde die Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Und siehe da: Der Vermieter war hiermit erfolgreich (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).

• Der Fall: Eine Steuerzahlerin vermietete eine 57 qm große Eigentumswohnung mit Einbauküche im ersten Obergeschoss an ihre Tochter zu einem Mietpreis von monatlich 300 EUR zuzüglich einer Nebenkostenpauschale in Höhe von 70 EUR. Sie vermietete eine nahezu identische Wohnung im zweiten Obergeschoss desselben Gebäudes an einen Fremdmieter für monatlich 500 EUR zuzüglich einer Nebenkostenpauschale in Höhe von 78 EUR. Das Finanzamt berücksichtigte die Werbungskosten nur mit einem Anteil von 64,01 Prozent. Denn die zwischen der Mutter und ihrer Tochter vereinbarte Miete von 370 EUR für 57 qm betrage nur 64,01 Prozent und damit weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete von 578 EUR/Monat. Als Maßstab für die Ortsüblichkeit zog das Finanzamt die Miete für die vergleichbare, im selben Haus liegende, fremdvermietete Wohnung heran.
• Einspruch und Klage blieben erfolglos, obwohl die verbilligte Miete - laut Berechnung der Klägerin - weit über 80 Prozent der Marktmiete lag, wenn der örtliche Mietspiegel herangezogen worden wäre. Der BFH hingegen ist der Argumentation der Klägerin gefolgt und sieht einen Vorrang des Mietspiegels vor dem tatsächlichen Vergleich.

STEUERRAT: Zu der Thematik gibt es auch ein Urteil des Finanzgerichts Köln, bei dem die Spanne zwischen Mietspiegel und "tatsächlicher" Vergleichsmiete noch wesentlich größer war: Der Vater besaß ein Mehrfamilienhaus mit vier kleinen Apartments. Jeweils ein Apartment überließ er an Tochter und Sohn. Die von den Kindern verlangte Miete lag im Bereich des Mietspiegels von rund 10 EUR/qm. Die Bruttomiete für die fremdvermieteten Wohnungen lag indes über 20 EUR/qm. Und die Tochter hat ihr Apartment unmittelbar nach Anmietung sogar zum Mietpreis von sage und schreibe 26,30 EUR/qm weitervermietet. Auch hier ging das Finanzamt ging davon aus, dass die ortsübliche Marktmiete nicht aus dem Mietspiegel abgeleitet werden könne; die Klage blieb erfolglos (Urteil vom 28.5.2020, 13 K 196/18, vgl. SteuerSparbrief Februar 2021). Leider ist das Urteil rechtskräftig geworden, so dass der BFH nicht auch über diesen Fall entscheiden muss. Ungeachtet dessen können sich Vermieter nun auf das aktuelle BFH-Urteil vom 22.2.2021 (siehe oben) berufen, wenn bei ihnen die Werbungskosten gekürzt worden sind.

6. Vermietung möblierter Wohnungen

Der BFH hat entschieden, dass bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen ist, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, der sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlägt. Ein solcher Möblierungszuschlag ist allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise kommt nicht in Betracht (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

7. Schenkungsteuer nicht ganz außer Acht lassen

Bei der (erheblich) verbilligten oder gar einer vollkommen unentgeltlichen Vermietung sollte die Schenkungsteuer nicht ganz aus den Augen verloren werden, denn diese kann je nach Höhe und Dauer des Mietvorteils sowie des Verwandtschaftsgrades durchaus entstehen. Beachten Sie, dass der Schenkungsteuer-Freibetrag für Schenkungen an Vater, Mutter, Großmutter oder Großvater lediglich 20.000 EUR beträgt und schnell aufgebraucht ist.

Weitere Informationen: Verbilligte Vermietung an Angehörige