Bei Ferienwohnungen, die teilweise vermietet und teilweise eigengenutzt werden, sind die Werbungskosten oftmals über viele Jahre höher als die Einnahmen. Die Finanzämter lehnen die Anerkennung der Verluste daher wegen "Liebhaberei" häufig ab. Die Praxis der Finanzämter sieht so aus, dass die Verluste zunächst über mehrere Jahre anerkannt werden, die Steuerbescheide aber vorläufig ergehen. Nach einigen Jahren prüft das Finanzamt, wie sich die Einnahmen und Ausgaben entwickelt haben. Entstehen weiterhin Verluste und ist im Rahmen einer Prognoserechnung nicht davon auszugehen, dass ein so genannter Totalüberschuss erwirtschaftet werden kann, liegt eine so genannte „Liebhaberei“ vor. Das Finanzamt wird in diesem Fall die Verluste streichen - und zwar auch rückwirkend. Allerdings sind der rückwirkenden Prüfung Grenzen gesetzt.

AKTUELL hat das Finanzgericht (FG) Münster entschieden, dass eine Änderung von Steuerbescheiden, die wegen Liebhaberei bei einer Ferienwohnung vorläufig ergangen waren, zulasten des Steuerpflichtigen nicht mehr möglich ist, wenn alle für die Beurteilung notwendigen Tatsachen schon seit mehreren Jahren festgestanden haben (Urteil vom 21.2.2018, 7 K 288/16 E).

  • Der Fall: Eheleute machten seit 1998 Verluste für eine Ferienwohnung geltend, die sie zeitweise vermieteten und zeitweise selbst nutzen. Das Finanzamt erkannte diese negativen Einkünfte zunächst vorläufig gemäß § 165 AO an. Bereits im Rahmen der Veranlagung für 2000 hatten die Kläger allerdings eine Prognose für den Zeitraum bis 2029 eingereicht, die zu einem Totalüberschuss führte. Dabei gingen sie davon aus, dass sich die Schuldzinsen wegen geplanter Tilgungen des Darlehens erheblich reduzieren würden. Nachdem die Schuldzinsen tatsächlich nahezu vollständig weggefallen waren, erklärten die Eheleute für die Jahre 2010 bis 2012 positive Einkünfte aus der Ferienwohnung. Im Rahmen der Veranlagung für 2012 erstellte das Finanzamt jedoch eine Prognoseberechnung, aus der sich trotz der geminderten Schuldzinsen kein Totalüberschuss ergab. Daraufhin änderte es die Steuerbescheide für die Streitjahre 1998 bis 2004.
  • Die hiergegen gerichtete Klage hatte Erfolg. Grundsätzlich ist eine Änderung von vorläufigen Steuerbescheiden zwar jederzeit möglich und die Festsetzungsverjährung spielt keine Rolle. Allerdings gibt es eine Ausnahme: Eine Änderung der Einkommensteuerbescheide ist dann nicht mehr möglich, wenn zum Zeitpunkt der Änderung mehr als ein Jahr ab Beseitigung der Ungewissheit im Sinne von § 165 AO verstrichen sei (§ 171 Abs. 8 AO). Bei Bescheiden, die wegen der Frage der Liebhaberei vorläufig ergangen sind, sei die Ungewissheit beseitigt, wenn das Finanzamt die für die Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht maßgeblichen Hilfstatsachen kenne - so die Richter. Im Streitfall sei die Ungewissheit spätestens im Rahmen der Veranlagung für das Jahr 2010 entfallen, weil zu diesem Zeitpunkt festgestanden habe, dass die von den Klägern angekündigte Darlehenstilgung erfolgt war. Die erst im Rahmen der Veranlagung für das Jahr 2012 vom Finanzamt erstellte Überschussprognose enthalte keine Berechnungsgrundlage, bei der im Rahmen der Veranlagung für 2010 noch eine Ungewissheit bestanden habe. Dementsprechend hätte diese Prognose bereits zwei Jahre früher erstellt werden können.

STEUERRAT:   Ein interessantes Urteil zu teilweise selbstgenutzten Ferienwohnungen hat das FG Köln vor einiger Zeit gefällt; dieses könnte in bestimmten Fällen als „Rettungsanker“ dienen. Danach kann nämlich typisierend selbst dann von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden, wenn der Steuerpflichtige die Eigennutzung erst nachträglich ausschließt (Urteil vom 17.12.2015, 10 K 2322/13). Bevor also keinerlei Chance besteht, den Verlustabzug durch anderweitige Gestaltungen zu erhalten (z.B. durch eine Verringerung der Schuldzinsen infolge einer Umschuldung oder durch einen Wechsel zu einem günstigeren Vermittler/Verwalter), sollte ein nachträglicher Ausschluss der Eigennutzung zumindest im Einzelfall in Erwägung gezogen werden. Dieser Verzicht muss allerdings (vertraglich) dokumentiert werden. 

Weitere Informationen: Steuerrat zur Ferienwohnung

Logo
In Steuerfragen gut beraten!
Jetzt Mitglied werden und Steuern sparen!