Verluste aus Vermietung und Verpachtung können steuerlich nur geltend gemacht werden, wenn die Absicht besteht, auf Dauer einen Gewinn zu erwirtschaften. Grundsätzlich wird die Gewinnerzielungsabsicht durch den Fiskus unterstellt, die Vermieter müssen also keine Prognoserechnung oder Ähnliches beim Finanzamt einreichen. Doch es gibt bestimmte Konstellationen, bei denen die Vermutung, einen dauerhaften Überschuss erzielen zu wollen, angezweifelt wird. Das ist zum Beispiel bei einer nur kurzfristigen Vermietung der Fall, wenn die klare Absicht besteht, die Immobilie bereits nach wenigen Jahren wieder zu veräußern.AKTUELL hat das Finanzgericht Hamburg entschieden, dass eine dauerhafte Vermietungsabsicht aber selbst dann zu bejahen sein kann, wenn sich der Vermieter eine Kündigung zu einem bestimmten Zeitpunkt wegen Eigenbedarfs vorbehält, um das Mietobjekt einem Angehörigen entgeltlich zu überlassen (Urteil vom 12.9.2018, 2 K 151/17).
- Der Fall: Der Kläger erwarb im Jahre 2005 eine Eigentumswohnung. In 2011 vermietete er diese. In dem Mietvertrag heißt es unter anderem: "Das Mietverhältnis beginnt am 15.3.2011 … Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit… Es läuft auf bestimmte Zeit und endet am 01.03.2015 ohne dass es einer Kündigung bedarf, nur wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will … Grund der Befristung ist: Der Vermieter Herr A macht Eigenbedarf für die Nichte Frau B (geb. ... 1994) geltend. Diese wird dann die Wohnung selbst beziehen.“
- Die Vermietung an die Nichte sollte entgeltlich erfolgen, kam aber letztlich nicht zustande, weil diese zwischenzeitlich mit ihrem Freund zusammengezogen war. Der Mieter kündigte Mitte 2014 von sich aus das Mietverhältnis. In 2014 veräußerte der Kläger die Wohnung. Das Finanzamt wollte daraufhin die Verluste nicht anerkennen. Es fehle an der Gewinnerzielungsabsicht, weil die Wohnung befristet wegen Eigenbedarfs vermietet gewesen sei und zwischen Beginn der Vermietung und Veräußerung lediglich vier Jahre lang Verluste erwirtschaftet worden seien. Die hiergegen gerichtet Klage war erfolgreich.
- Die Begründung der Finanzrichter: Die Einkünfteerzielungsabsicht kann nicht vermutet werden, wenn die Vermietung nicht auf Dauer angelegt ist. Dies ist u.a. dann der Fall, wenn bereits bei Abschluss des Mietvertrages die Absicht besteht, das Objekt anschließend zu veräußern oder wenn der Steuerpflichtige plant, das Objekt nach einer gewissen Zeit selbst nutzen zu wollen und bis dahin kein Totalüberschuss erwirtschaftet werden kann. Unabhängig hiervon ist Indiz für eine fehlende Dauervermietungsabsicht, wenn das Objekt in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb tatsächlich veräußert wird, in der Regel innerhalb von fünf Jahren. Im Urteilsfall sei aber davon auszugehen, dass der Kläger die Wohnung dauerhaft vermieten wollte. Zunächst sei die Befristung wegen Eigenbedarfs nur für den Eventualfall vorgesehen worden. Dann kam hinzu, dass die Vermietung an die Nichte entgeltlich erfolgen sollte. Und letztlich habe sich der Kläger erst nach der mieterseitigen Kündigung zum Verkauf entschlossen, nachdem die Nichte wegen veränderter persönlicher Verhältnisse die Wohnung nicht mehr habe übernehmen wollen.
STEUERRAT: Auch wenn die Sache für den Immobilienbesitzer hier gut ausgegangen ist, so sollte bei Befristungen von Mietverträgen doch stets im Auge behalten werden, dass das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht anzweifeln wird.