Wer eine Ferienwohnung besitzt und vermietet, zwischenzeitlich aber auch selbst nutzt, muss gegenüber dem Finanzamt glaubhaft machen, dass er mit der Vermietung einen so genannten Totalüberschuss erwirtschaftet. Die Ertragsprognose ist für einen Zeitraum von 30 Jahren anzustellen. Innerhalb dieser Zeitspanne muss also mit einem Gewinn gerechnet werden. Ist hingegen mit dauerhaften Verlusten zu rechnen, so wird eine so genannte Liebhaberei unterstellt und die Verluste dürfen - in der Regel auch rückwirkend - nicht steuerlich abgezogen werden. Doch was gilt, wenn der Vermieter ein Ferienhaus besitzt, in dem sich mehrere Wohnungen befinden und diese im Laufe der Jahre ganz unterschiedlich genutzt werden, zum Beispiel zunächst für eine dauerhafte Vermietung und erst später als Ferienwohnung? Ist dann die Gewinnerzielungsabsicht für jede Wohnung gesondert zu prüfen oder für die gesamte Immobilie?

AKTUELL hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass es auf jede einzelne Wohnung ankommt. Weiter hat er entschieden, dass die Frage, ob ein Totalüberschuss erzielt werden kann, bei einem Nutzungswechsel neu zu bewerten ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Wohnung zunächst dauerhaft vermietet, dann saniert und anschließend als Ferienwohnung genutzt wird (BFH-Urteil vom 8.1.2019, IX R 37/17).

  • Der Fall: Eheleute waren Eigentümer von zwei Immobilien, in denen sich jeweils zwei Wohnungen befanden. Beide Immobilien waren im Zeitpunkt der Anschaffung dauerhaft vermietet, wurden später aber ganz unterschiedlich genutzt. Letztlich wurden drei der vier Wohnungen, unter anderem nach einer umfassenden Renovierung, an Feriengäste vermietet, und zwar ohne Eigennutzung durch die Eheleute. Lediglich eine Wohnung wurde auch selbst zu Ferienzwecken genutzt. Die Eigentümer erklärten viele Jahre Verluste - neudeutsch "Werbungskostenüberschüsse" - aus der Vermietung. Das Finanzamt vertrat irgendwann die Auffassung, für die beiden Immobilien sei eine Überschussprognose zu erstellen; deren Ergebnis sei negativ. Vor diesem Hintergrund erkannten das Finanzamt und das Finanzgericht die erklärten Verluste auch rückwirkend nicht mehr an. Bei der Überschussprognose wurden zwar die beiden Immobilien getrennt betrachtet, jedoch nicht die einzelnen Wohnungen.
  • Hiergegen wehrten sich die Eheleute und haben beim BFH gewonnen. Zu Unrecht sei eine gemeinsame Überschussprognose durchgeführt worden. Jedes Objekt, also jede Wohnung, müsse für sich betrachtet werden. Für die Wohnungen, die ausschließlich an Feriengäste vermietet werden, gilt insoweit: Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Voraussetzung ist, dass das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen - abgesehen von Vermietungshindernissen - nicht erheblich unterschreitet. Solange eine Wohnung zu mehr als 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit vermietet wird, ist die Gewinnerzielungsabsicht zu unterstellen.
  • Entschließt sich der Steuerpflichtige dafür, eine Immobilie nach einer vorangegangenen dauerhaften Vermietung und anschließender Sanierungsphase als Ferienimmobilie zu vermieten, so ist die Frage der Gewinnerzielungsabsicht neu zu bewerten. Aber: Eine vorangehende, auf Dauer angelegte Vermietung indiziert die Vermutung, dass die Einkünfteerzielungsabsicht auch während der Sanierungszeit bestand. Diese Auffassung des BFH kommt den Eigentümern zugute, da sie die Sanierungskosten damit grundsätzlich immer abziehen dürfen.

STEUERRAT: Für die Besitzer von Ferienhäusern mit mehreren Wohnungen ist das Urteil erfreulich. In betroffenen Fällen sollten ablehnende Steuerbescheide daher nicht akzeptiert werden oder es sollte darauf gedrängt werden, bislang vorläufig erlassene Steuerbescheide nunmehr für endgültig zu erklären. Dann wäre gesichert, dass die Verluste der Vergangenheit erhalten bleiben. Der BFH hat die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen, damit diese den Sachverhalt nun weiter aufklärt und entsprechend der Grundsätze des BFH neu bewertet.

Weitere Informationen: Steuerrat zur Ferienwohnung

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