Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Früher sprach man insoweit von Spekulationsgeschäften. Die Gewinne aus Veräußerungen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer. Es gibt zwar Ausnahmen für eigengenutzte Immobilien. Zahlreiche Praxisfälle zeigen aber, dass die Hausverkäufer oft sehr teure Fehler begehen, weil sie entweder die Zehn-Jahres-Frist falsch berechnet oder die Steuerbefreiung falsch eingeschätzt haben. Lesen Sie nachfolgend, in welche sechs typische Steuerfallen die Verkäufer oftmals tappen.

Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Früher sprach man insoweit von Spekulationsgeschäften. Die Gewinne aus Veräußerungen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer. Lediglich folgende Ausnahmen sind zu berücksichtigen:

  • Die Immobilie wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Eine zwischenzeitliche kurze Vermietungsphase wäre steuerschädlich.
  • Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nicht erforderlich ist jedoch, dass dieser Zeitraum drei volle Kalenderjahre umfasst. Somit kommt es auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr nicht an.

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch dann vor, wenn Sie die Wohnung mit Familienangehörigen oder gemeinsam mit einer anderen Person bewohnen, z.B. dem Lebensgefährten. Leider zeigt die Praxis, dass es im Zusammenhang mit der Berechnung der Zehn-Jahres-Frist und den Voraussetzungen der Steuerbefreiungen immer wieder zu teuren Fehlern kommt. Nachfolgend werden daher einige Steuerfallen aufgezeigt, die es zu vermeiden gilt.

Vorweg noch folgender HInweis: AKTUELL hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass die 2. Alternative - anders als die 1. Alternative - keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung voraussetzt. Auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr kommt es nicht an. Nur im zweiten Jahr muss die Eigennutzung dauerhaft gewesen sein. Eine kurzzeitige Eigennutzung vor dem Verkauf einer langjährig selbstgenutzten Eigentumswohnung ist folglich unschädlich (Urteil vom 3.9.2019, IX R 10/19).

Falle 1: Falsche Berechnung der Zehn-Jahres-Frist

Zur Ermittlung der zehnjährigen Spekulationsfrist sind grundsätzlich die Zeitpunkte maßgebend, in denen die obligatorischen Verträge abgeschlossen wurden. Es kommt also auf den jeweiligen Zeitpunkt des notariellen Vertrages an, zu dem die Immobilie erworben und veräußert wird. Nicht maßgebend ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Unerheblich ist auch, wann der Eigentumserwerb im Grundbuch eingetragen wird. Gehen Sie also bei einem geplanten Verkauf nicht zu früh zum Notar.

Falle 2: Falsche Berücksichtigung von ausstehenden Genehmigungen

Steht noch die Genehmigung einer Behörde oder anderen Institution bezüglich der Genehmigung des Verkaufs aus, so ist das für die Berechnung der Zehn-Jahres-Frist unerheblich. Beispiel: Am 30.8.2019 wird der Notarvertrag über den Verkauf der Immobilie geschlossen. Am 31.8.2019 wäre die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen. Der Verkauf steht aber unter dem Vorbehalt, dass das Eisenbahnbundesamt dem Verkauf zustimmt. Die Genehmigung wird am 30.9.2019 erteilt. Der außerhalb der Veräußerungsfrist liegende Zeitpunkt der Genehmigung ist für die Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG jedoch unerheblich (BFH-Urteil vom 10.2.2015, IX R 23/13). Es bliebe im Beispielsfall also bei einem Verkauf zum 30.8.2019 und damit innerhalb der Zehn-Jahres-Frist. Anders ist dies, wenn die Genehmigung einer unmittelbaren Vertragspartei aussteht. Das ist etwa der Fall, wenn der Erwerber durch eine Person ohne Vollmacht, z.B. einen Notariatsangestellten, vertreten wird und er das Rechtsgeschäft erst nach Ablauf der Spekulationsfrist genehmigt. Denn bei einem schwebend unwirksamen Rechtsgeschäft ist nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern auf den Zeitpunkt der Genehmigung abzustellen. Mit der Genehmigung wird der Kaufvertrag zivilrechtlich zwar rückwirkend ab Vertragsabschluss wirksam, steuerrechtlich jedoch erst ab Genehmigung (BFH-Urteil vom 2.10.2001, BStBl 2002 II S. 10). Wichtig: Zur Berechnung der Zehn-Jahres-Frist sollte "Vergangenheitsforschung" betrieben werden, denn nach zehn Jahren erinnert man sich möglicherweise nicht mehr daran, ob seinerzeit bei Erwerb ein "schwebend unwirksames Rechtsgeschäft" vorgelegen hat. Also: Schauen Sie in Ihren Unterlagen sehr genau nach, wann der Kaufvertrag wirksam geworden ist.

Falle 3: Verkauf einer Immobilie nach dem 25. Lebensjahres eines Kindes

Oftmals wird eine Immobilie einem Kind unentgeltlich überlassen, etwa eine Eigentumswohnung am Studienort von Sohn oder Tochter, und z.B. nach dem Studium wieder verkauft. Das FG Baden-Württemberg hat entschieden, dass zwar die unentgeltliche Überlassung an ein unterhaltsberechtigtes Kind solange unschädlich ist, wie es in Berufsausbildung ist und das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat. Ist das Kind aber älter als 25 Jahre, wird es bei den Eltern nicht mehr steuerlich berücksichtigt, sodass keine "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" mehr vorliegt. Dies gilt auch dann, wenn die zivilrechtliche Unterhaltspflicht gegenüber dem Kind über das 25. Lebensjahr hinaus weiter besteht (FG Baden-Württemberg vom 4.4.2016, 8 K 2166/14). Das heißt also; Überschreitet das Kind bereits während der Überlassung der Wohnung die Altersgrenze und wird die Immobilie dann verkauft, wird diese im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Eine Steuerbefreiung kommt dann alllenfalls nach der 2. Alternative in Betracht.

Falle 4: Verkauf einer Wohnung nach Trennung und Auszug

Trennt sich der Eigentümer einer Wohnung von seiner Lebensgefährtin und zieht aus der Wohnung aus, während die Lebensgefährtin zunächst weiterhin mit den gemeinsamen Kindern in der Wohnung bleibt, so gilt dies nicht als Selbstnutzung im Sinne des § 23 EStG. Aus der Sicht des überlassenden Eigentümers wird die Wohnung dadurch gerade nicht mehr zu eigenen, sondern zu fremden Wohnzwecken genutzt, da der gemeinsame Haushalt mit dem Kind und der Lebensgefährtin aufgelöst wurde. Folge: Ein Verkauf der Wohnung innerhalb der Zehn-Jahres-Frist wäre steuerpflichtig (Hessisches FG, Urteil vom 30.9.2015, 1 K 1654/14). Eine Steuerbefreiung kommt dann alllenfalls nach der 2. Alternative in Betracht.

Falle 5: Verkauf aus einer Notlage heraus

Erfolgt innerhalb der Spekulationsfrist ein Grundstücksverkauf, ist ein Spekulationsgewinn grundsätzlich ohne Ansehung des Motivs für den Verkauf zu bejahen. Es kommt weder auf eine Spekulationsabsicht an noch ist erheblich, ob die Veräußerung durch Krankheit oder sonstigen Zwang bedingt war (FG Hessen, Urteil vom 19.5.2008, 5 K 477/06). Immerhin: AKTUELL hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass die Enteignung eines Grundstücks keine Veräußerung und somit kein privates Veräußerungsgeschäft darstellt. Folglich ist eine Entschädigung für die Enteignung auch innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums nicht steuerpflichtig (BFH-Urteil vom 23.7.2019, IX R 28/18).

  • Der Fall: Der Ehemann erwarb im Jahr 2005 das Alleineigentum an einem unbebauten Grundstück. Im Jahr 2008 führte die Stadt ein Bodensonderungsverfahren durch und erließ dabei in Bezug auf das Grundstück einen sog. Sonderungsbescheid gegenüber dem Ehemann, infolgedessen das Eigentum auf die Stadt übergehen sollte. Als Entschädigung für den Eigentumsübergang zahlte die Stadt einen Betrag von 600.000 EUR an den Ehemann. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die Enteignung des Grundstücks durch die Stadt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft darstellt, da zwischen Erwerb und Enteignung weniger als zehn Jahre vergangen seien und deshalb ein Veräußerungsgewinn von rund 175.000 EUR zu versteuern sei. Drei Jahre später sind dann sogar noch einmal 43.500 EUR versteuert worden, da die Entschädigungssumme nach einem Klageverfahren erhöht worden ist.
  • Nach Auffassung der BFH-Richter ist die hoheitliche Übertragung des Eigentums an dem Grundstück auf die Stadt nicht als Veräußerungsgeschäft anzusehen. Die Begriffe "Anschaffung" und "Veräußerung" würden entgeltliche Erwerbs- und Übertragungsvorgänge erfassen, die wesentlich vom Willen des Steuerpflichtigen abhängen; sie müssen Ausdruck einer wirtschaftlichen Betätigung sein. An einer willentlichen Übertragung auf eine andere Person fehle es, wenn - wie im Falle einer Enteignung - der Verlust des Eigentums am Grundstück ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen (und ggf. auch gegen seinen Willen) stattfindet. Diese am Wortlaut orientierte Gesetzesauslegung entspreche dem historischen Willen des Gesetzgebers; sie sei auch vor dem Hintergrund eines systematischen Auslegungsansatzes folgerichtig.

Falle 6: Betriebsaufspaltung und Einbringung in GmbH & Co.KG

In der letzten Steuerfalle geht es um betrieblich genutzte Immobilien. Sie ist nicht ganz leicht zu verstehen, dürfte aber zahlreiche Fälle betreffen und ist nur wenigen bekannt. Hierzu ein durchaus typischer Fall: Ein Gewerbetreibender hält ein Grundstück seit etwa vier Jahren im Privatvermögen. Er vermietet es nun an seine GmbH, so dass eine Betriebsaufspaltung entsteht. Die Einlage des Grundstücks erfolgt zum Teilwert; dennoch gilt die Einlage nicht als Veräußerungsgeschäft i.S. des § 23 EStG. Folglich löst die Einlage keine Einkommensteuer aus. Zwei Jahre später weist der Steuerberater seinen Mandanten darauf hin, dass es doch sinnvoll sei, Grundstück und GmbH-Anteile zum Buchwert gemäß § 24 UmwStG in eine GmbH & Co. KG einzubringen. Der Mandant stimmt dem zu; die Verträge werden entsprechend vorbereitet. Nun kommt es: Die Einbringung nach § 24 UmwStG gilt als rückwirkender Veräußerungstatbestand i.S. des § 23 EStG. Die Einlage eines Grundstücks in das Betriebsvermögen ist nämlich dann nachträglich als Veräußerung zu werten, wenn das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach seiner Anschaffung aus dem Betriebsvermögen veräußert wird (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 EStG). Als Veräußerung wird nach Meinung der Finanzverwaltung auch die Einbringung des Besitzunternehmens ins Gesamthandsvermögen der Personengesellschaft gewertet. Folglich wird rückwirkend auf den Zeitpunkt der Einlage des Grundstücks vor zwei Jahren die Besteuerung nach § 23 EStG ausgelöst. Sind zwischen Erwerb des Grundstücks und der Einlage stille Reserven entstanden, wären diese zu versteuern - und zwar, obwohl die Einbringung in die GmbH & Co. KG zum Buchwert erfolgt ist. Diese Steuerfalle kennen selbst viele Steuerberater nicht - die Finanzverwaltung dafür umso besser.

STEUERRAT:  Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung veräußert, sollte sich zuvor sehr genau erkundigen, ob ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist - und vor allem auch, in welcher Höhe. Auch hier herrschen mitunter falsche Vorstellungen. Denn: Soweit bei der steuerlichen Einkunftsermittlung Abschreibungen, erhöhte Abschreibungen und Sonderabschreibungen als Werbungskosten abgesetzt wurden, müssen diese nun wieder hinzugerechnet, also nachversteuert werden. Im Endergebnis werden so die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge gekürzt. Übrigens würde ein Immobilienmakler nicht für eine falsche Auskunft zur Berechnung der Zehn-Jahres-Frist haften. In einem entsprechenden Fall scheiterte eine gebeutelte Hausverkäuferin in allen Instanzen. Einen Makler trifft im Regelfall keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen zu prüfen - so der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.7.2018, I ZR 152/17).

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