Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazu gehörigen Grund und Boden mit, wenn es sich nicht um ein Erbpacht-Grundstück handelt. Dieser Bodenanteil aber kann bei vermieteten Objekten steuerlich nicht abgeschrieben werden. Ein einheitlicher Gesamtkaufpreis muss daher auf das Gebäude und auf den Grund und Boden aufgeteilt werden. Die Aufteilung des Kaufpreises ist eine Wissenschaft für sich und letztlich kann der Wert des Grund und Bodens doch nur geschätzt werden. In der Praxis haben sich daher zwei Methoden entwickelt, um größere Streitigkeiten zu vermeiden:
  • Die Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen eine Arbeitshilfe als Excel-Datei zur Verfügung, die es ermöglicht, in einem typisierten Verfahren eine Kaufpreisaufteilung vorzunehmen. Sofern es sich nicht um ungewöhnliche Objekte handelt, teilen die Finanzämter einen Gesamtkaufpreis regelmäßig entsprechend der Excel-Arbeitshilfe auf.
  • Bereits im notariellen Kaufvertrag wird der Preis auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt. Das Finanzamt muss und wird diese Werte im Allgemeinen übernehmen, "solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen" (BFH-Urteil vom 10.10.2000, BStBl 2001 II S. 183; BFH-Urteil vom 29.5.2008, BFH/NV 2008 S. 1668).

AKTUELL hält das Finanzgericht Berlin-Brandenburg die Excel-Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zwar generell für geeignet, um einen Gesamtkaufpreis auf den Gebäude- und den Grund und Boden-Anteil aufzuteilen (Urteil vom 14.8.19, 3 K 3137/19). ABER: Es liegt zwischenzeitlich die Revision beim Bundesfinanzhof unter dem Az. IX R 26/19 vor. Dieser muss also entscheiden, ob die genannte Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) grundsätzlich für die Wertaufteilung geeignet ist.

STEUERRAT: Wer der Auffassung ist, dass die Kaufpreisaufteilung des Finanzamts in seinen Fall zu einem unzutreffenden Ergebnis geführt hat, sollte gegen seinen aktuellen Steuerbescheid und auch gegen die Folgebescheide Einspruch einlegen und ein Ruhen des Verfahrens beantragen, bis der BFH in der o.g. Sache entschieden hat. Ungeachtet dessen sollte in aktuellen Fällen die Kaufpreisaufteilung - wie erwähnt - bereits im Kaufvertrag vorgenommen werden. Dabei kann es sich übrigens auch anbieten, den Preis einer miterworbenen Einbauküche oder eine Markise gesondert auszuweisen (vgl. Steuertipp der Woche Nr. 42: So sparen Sie Grunderwerbsteuer).

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