Seit Jahr und Tag streiten sich Vermieter mit den Finanzämtern darüber, wie Erschließungskosten und Kanalanschlussarbeiten im Rahmen der Steuererklärung zu würdigen sind. Sind die Kosten sofort abziehbar? Oder nur im Wege der Absetzung für Abnutzung (AfA)? Oder wirken sich die Kosten eventuell sogar gar nicht aus? Vermieter sollten zu der Thematik ein aktuelles - positives - Urteil des Bundesfinanzhofs kennen. Möglicherweise können sie damit eine sofortige Minderung ihrer Einkommensteuerlast erreichen.

Die Grundsätze für die steuerliche Würdigung von Erschließungskosten und Kanalanschlussarbeiten lauten:

  • Aufwendungen für eine erstmalige Erschließungsmaßnahme gehören regelmäßig zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens, weil der erstmalige Anschluss an öffentliche Einrichtungen die (abstrakte) Nutzbarkeit des Grundstücks und damit dessen Wert erhöht. Solche Aufwendungen beziehen sich in erster Linie auf das Grundstück, weil sie dazu dienen, es baureif zu machen; sie gehören nicht zu den Herstellungskosten des Gebäudes und sind daher nicht abschreibbar.
  • Aufwendungen für die Herstellung von Zuleitungsanlagen eines Gebäudes zum öffentlichen Kanal (sog. Hausanschlusskosten) einschließlich der sog. Kanalanstichgebühr gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes, soweit die Kosten für Anlagen auf privatem Grund und nicht für Anlagen der Gemeinde außerhalb des Grundstücks entstanden sind. Diese Kosten sind im Wege der AfA zu berücksichtigen.
  • Abweichend hiervon sind Aufwendungen für die Ersetzung, Modernisierung oder (ggf. teilweisen) Instandsetzung einer vorhandenen Kanalisation als Werbungskosten sofort abziehbar, da sie weder zu den Anschaffungs- noch zu den Herstellungskosten zählen, sondern lediglich der Erhaltung des Grundstücks dienen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Kosten für Anlagen auf privatem oder auf öffentlichem Grund entstanden sind.

In einem aktuellen Fall vor dem Bundesfinanzhof ging es um die Frage, wie die Kosten für die Sanierung einer Kanalisation zu behandeln sind, wenn auf einem Grundstück bereits ein Gebäude stand, dieses aber abgerissen und ein neues Gebäude (vermietetes Zweifamilienhaus) errichtet wurde.

Hier haben die obersten Finanzrichter zugunsten des Bauherrn entschieden, dass die Aufwendungen für die Instandsetzung und teilweisen Erneuerung des vorhandenen und funktionsfähigen Abwasserrohrsystems als Werbungskosten sofort abziehbar sind, da sie lediglich der Erhaltung des Grundstücks dienen. Sie sind nicht als Herstellungskosten zu qualifizieren, da sie weder der Herstellung eines neuen, bisher nicht vorhandenen Abwasserrohrsystems noch der Wiedererstellung eines zerstörten oder unbrauchbar gewordenen Rohrsystems dienten und auch nicht das Grundstück in seiner Funktion bzw. seinem Wesen verändert haben.

Lediglich die Aufwendungen des Klägers für die Verbindung des - sanierten - Abwasserkanals mit dem neuen Gebäude ("Hauseinführung mittels Diamantkern-Bohrung einschl. Wandeindichtung, Isolierung und Dämmung") dienten insoweit der Herstellung des Zweifamilienhauses. Sie sind als Herstellungskosten lediglich im Rahmen der AfA zu berücksichtigen und mithin nicht sofort abziehbar (BFH-Urteil vom 3.9.2019, IX R 2/19).

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