Vermieter können ohne eigenes Verschulden erhebliche Mietausfälle haben: Etwa weil der Mieter zahlungsunfähig ist, weil die Wohnung zwischenzeitlich leer steht, weil die Wohnung nach Brand oder Hochwasser unvermietbar ist, weil eine Vermietung wegen Auflagen der Behörden zeitweise nicht möglich ist, weil die Wohnung wegen eines Überangebots bzw. wegen des Bevölkerungsrückgangs in der Region nicht vermietet werden kann. Gerade in Corona-Zeiten dürften viele Vermieter Mietausfälle zu beklagen haben.

AKTUELL ist auf den Stichtag 31.3.2021 hinzuweisen: Falls Sie bei vermieteten Wohnungen oder Gebäuden im Jahre 2020 ohne eigenes Verschulden erhebliche Mietausfälle erlitten haben, können Sie einen teilweisen Erlass der Grundsteuer beantragen - und zwar bis zum 31.3.2021. Richten Sie Ihren Antrag an die zuständige Gemeindeverwaltung, in Berlin, Bremen (aber nicht Bremerhaven) und Hamburg an das Finanzamt (§ 34 Abs. 1 GrStG, früher § 33 Abs. 1 GrStG).

Ein Grundsteuererlass ist unabhängig davon zu gewähren, ob die Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder nicht strukturell bedingt, vorübergehend oder nicht vorübergehend ist. Die Ertragsminderung ist lediglich an der tatsächlich vereinbarten oder an der üblichen Miete zu messen (BFH-Urteil vom 24.10.2007, BStBl 2008 II S. 384).

STEUERRAT: Der Grundsteuererlass ist leider nur in engen Grenzen möglich: Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 Prozent beträgt der Grundsteuererlass 25 Prozent, bei einer Ertragsminderung von 100 Prozent gibt es 50 Prozent der Grundsteuer zurück. Ein Grundsteuererlass kommt zudem nicht in Betracht, wenn die Ertragsminderung durch eine Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann, etwa wenn ein Gebäude stark beschädigt wurde. In diesen Fällen sollte beim Finanzamt ein Antrag auf Wertfortschreibung des Einheitswerts gestellt werden.

Die Berechnung der Ertragsminderung ist einfach: Bei bebauten Grundstücken wird diese generell aus dem Unterschiedsbetrag der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresrohmiete zur tatsächlich im Erlasszeitraum erzielten Jahresrohmiete berechnet. Somit ist nicht relevant, ob zu Beginn des Kalenderjahres eine Vermietung vorliegt bzw. welcher Mietpreis erzielt wird. Abgestellt wird auf den Erlasszeitraum.

Ist ein Grundsteuererlass für selbstgenutzte Immobilien möglich?

Zumindest theoretisch denkbar wäre auch ein Grundsteuererlass für eigengenutzte Wohnimmobilien. Die Betonung liegt aber auf dem Wort "theoretisch", denn tatsächlich dürfte eine Ertragsminderung nur schwer nachzuweisen sein. Ausgeschlossen ist das aber nicht, etwa bei Ferien- oder Zweitwohnungen. Es kommt insoweit auf die "übliche Miete" an, die im Erlasszeitraum 2020 insgesamt erzielbar gewesen wäre. Bei eigengewerblich genutzten Immobilien ist für den Erlass der Grundsteuer die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks maßgebend (R 40 GrSt-Richtlinien zu § 33 GrStG). Wer seine Räumlichkeiten also aufgrund der Konjunktur oder aufgrund von Corona-Maßnahmen nicht im gewohnten Umfang nutzen konnte, sollte einen Antrag auf Grundsteuererlass in Erwägung ziehen.

STEUERRAT: Betriebsinhaber müssen zusätzlich darlegen, dass die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Dazu sollten sie den Jahresabschluss oder zumindest betriebswirtschaftliche Auswertungen vorlegen können.

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