Vermieter können ohne eigenes Verschulden erhebliche Mietausfälle haben: Etwa weil der Mieter zahlungsunfähig ist, weil die Wohnung zwischenzeitlich leer steht, weil die Wohnung nach Brand oder Hochwasser unvermietbar ist, weil eine Vermietung wegen Auflagen der Behörden zeitweise nicht möglich ist, weil die Wohnung wegen eines Überangebots bzw. wegen des Bevölkerungsrückgangs in der Region nicht vermietet werden kann. Gerade in Corona-Zeiten und nach dem Unwettersommer 2021 dürften viele Vermieter Mietausfälle zu beklagen haben. AKTUELL ist auf den Stichtag 31.3.2022 hinzuweisen: Falls Sie bei vermieteten Wohnungen oder Gebäuden im Jahre 2021 ohne eigenes Verschulden erhebliche Mietausfälle erlitten haben, können Sie einen teilweisen Erlass der Grundsteuer beantragen - und zwar bis zum 31.3.2022.

Richten Sie Ihren Antrag an die zuständige Gemeindeverwaltung, in Berlin, Bremen (aber nicht Bremerhaven) und Hamburg an das Finanzamt (§ 34 Abs. 1 GrStG).

Ein Grundsteuererlass ist unabhängig davon zu gewähren, ob die Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder nicht strukturell bedingt, vorübergehend oder nicht vorübergehend ist. Die Ertragsminderung ist lediglich an der tatsächlich vereinbarten oder an der üblichen Miete zu messen (BFH-Urteil vom 24.10.2007, BStBl 2008 II S. 384).

STEUERRAT: Der Grundsteuererlass ist leider nur in engen Grenzen möglich: Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 Prozent beträgt der Grundsteuererlass 25 Prozent, bei einer Ertragsminderung von 100 Prozent gibt es 50 Prozent der Grundsteuer zurück. Ein Grundsteuererlass kommt zudem nicht in Betracht, wenn die Ertragsminderung durch eine Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann, etwa wenn ein Gebäude stark beschädigt wurde. In diesen Fällen sollte beim Finanzamt ein Antrag auf Wertfortschreibung des Einheitswerts gestellt werden.

Die Berechnung der Ertragsminderung ist einfach: Bei bebauten Grundstücken wird diese generell aus dem Unterschiedsbetrag der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresrohmiete zur tatsächlich im Erlasszeitraum erzielten Jahresrohmiete berechnet. Somit ist nicht relevant, ob zu Beginn des Kalenderjahres eine Vermietung vorliegt bzw. welcher Mietpreis erzielt wird. Abgestellt wird auf den Erlasszeitraum.

Ist ein Grundsteuererlass für selbstgenutzte Immobilien möglich?

Zumindest theoretisch denkbar wäre auch ein Grundsteuererlass für eigengenutzte Wohnimmobilien. Die Betonung liegt aber auf dem Wort "theoretisch", denn tatsächlich dürfte eine Ertragsminderung nur schwer nachzuweisen sein. Ausgeschlossen ist das aber nicht, etwa bei Ferien- oder Zweitwohnungen. Es kommt insoweit auf die "übliche Miete" an, die im Erlasszeitraum 2021 insgesamt erzielbar gewesen wäre. Bei eigengewerblich genutzten Immobilien ist für den Erlass der Grundsteuer die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks maßgebend (R 40 GrSt-Richtlinien zu § 33 GrStG). Wer seine Räumlichkeiten also aufgrund der Konjunktur oder aufgrund von Corona-Maßnahmen nicht im gewohnten Umfang nutzen konnte, sollte einen Antrag auf Grundsteuererlass in Erwägung ziehen.

STEUERRAT: Betriebsinhaber müssen zusätzlich darlegen, dass die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Dazu sollten sie den Jahresabschluss oder zumindest betriebswirtschaftliche Auswertungen vorlegen können.

Ist eine Minderung der Zweitwohnungssteuer möglich?

Aufgrund der Corona-Maßnahmen konnten Zweit- und Ferienwohnungen mitunter über Wochen nicht wie gewohnt genutzt werden. Zwar sind die Nutzungsverbote zuweilen von den Gerichten wieder gekippt worden, doch de facto blieben viele Zweit- und Ferienwohnungen im Frühjahr und jetzt erneut leer. Dennoch erheben die Gemeinden die Zweitwohnungssteuer - soweit ersichtlich - unvermindert und so stellt sich die Frage, ob dies für das Jahr 2021 rechtens ist oder ob zumindest ein teilweiser Erlass in Betracht kommt.

Leider kann an dieser Stelle keine befriedigende Antwort gegeben werden, da es letztlich auf die Satzungen der jeweiligen Gemeinden ankommt und diese höchst unterschiedlich sein können. Das Bundesverwaltungsgericht hat aber schon vor Jahren wie folgt entschieden: Verfügt der Inhaber einer Zweitwohnung über eine rechtlich gesicherte Eigennutzungsmöglichkeit von mindestens zwei Monaten, so kann die Regelung einer Zweitwohnungssteuersatzung, nach der er mit dem vollen Jahresbetrag der Steuer veranlagt wird, nicht als unverhältnismäßig beanstandet werden (BVerwG, Urteil vom 26.9.2001, 9 C 1/01, BVerwG, Urteil vom 27.10.2004, 10 C 2.04). Insofern dürfte ein rechtlicher Anspruch auf Erstattung der Zweitwohnungssteuer zumeist nicht bestehen.

Bei Dauercampern, die vielfach ebenfalls Zweiwohnungssteuern zahlen müssen, werden sich die Gemeinden zudem darauf berufen können, dass viele Satzungen bereits eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten (Wetter, Jahreszeiten) bei der Steuerberechnung berücksichtigen. Auch hier wird also nur selten ein rechtlicher Anspruch auf Erstattung der Zweitwohnungssteuer gegeben sein.

Weitere Informationen: Informationen zur Grundsteuer

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