Übertragen Eltern einem Kind eine vermietete Immobilie, ohne dass das Kind eventuell vorhandene Darlehen schuldrechtlich mit übernimmt, können die Schuldzinsen für das Darlehen nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden. Sie sind sowohl bei den Eltern als auch beim Kind steuerlich verloren. Der Bundesfinanzhof hatte schon vor über 30 Jahren entschieden: Überträgt der Grundstückseigentümer ein Grundstück unter Zurückbehaltung der Darlehensverpflichtung schenkweise auf seine Kinder, so verlieren die Schulden ihre Objektbezogenheit und gehen in den privaten, nicht mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Bereich über (BFH-Urteil vom 30.1.1990, IX R 182/84). Was aber gilt, wenn das Kind lediglich einen Miteigentumsanteil an einer vermieteten Immobilie erhält? AKTUELL hat der Bundesfinanzhof wie folgt geurteilt: Überträgt der bisherige Alleineigentümer an einem Vermietungsobjekt einen Miteigentumsanteil unentgeltlich und behält dabei die aus der Anschaffung resultierenden Verbindlichkeiten vollständig zurück, sind die auf den übertragenen Miteigentumsanteil entfallenden Schuldzinsen nicht als (Sonder-)Werbungskosten berücksichtigungsfähig (BFH-Urteil vom 3.12.2024, IX R 2/24).
- Der Fall: Der Vater war zunächst Alleineigentümer eines vermieteten Grundstücks. Zur Finanzierung des Erwerbs nahm er insgesamt drei Darlehen auf. Zum 1. Juli 2019 übertrug der Vater einen ideellen 2/5-Miteigentumsanteil im Wege vorweggenommener Erbfolge auf seinen Sohn, so dass eine vermögensverwaltende GbR entstanden ist. Der Sohn übernahm zwar auch die Grundschuld entsprechend seinem Miteigentumsanteil, doch zu einer vertraglichen Schuldübernahme oder einem Schuldbeitritt ist es nicht gekommen. Die nunmehr bestehende Vermietungs-GbR machte im Jahre 2020 Darlehenszinsen aus den Darlehen des Vaters in Höhe von rund
60.000 EUR als Sonderwerbungskosten geltend. Das Finanzamt berücksichtigte die Schuldzinsen hingegen nur entsprechend dem Miteigentumsanteil des Vaters. Die übrigen Zinsen blieben unberücksichtigt. Die hiergegen gerichtete Klage wurde zurückgewiesen und auch die Revision blieb ohne Erfolg. - Begründung: Schulden verlieren ihren Bezug zum entsprechenden Objekt (zur Immobilie) und gehen in den privaten Bereich über, soweit der Grundstückseigentümer ein Grundstück unter ausdrücklicher Zurückbehaltung der Darlehensverpflichtung überträgt. Sie stehen dann nicht mehr im wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften.
- Bei Grundstücken des Betriebsvermögens hat der BFH zwar entschieden, dass die Schuldzinsen auch dann voll als Betriebsausgaben abziehbar bleiben, wenn die Immobilie ins Gesamthandsvermögen eingebracht wird und der Einbringende an der Mitunternehmerschaft nicht zu 100 Prozent beteiligt ist (BFH-Beschluss vom 27.4.2017, IV B 53/16). Die Entscheidung ist aber auf den Streitfall nicht übertragbar, da es hier um ein Grundstück des Privatvermögens geht. Es handelt sich bei der Berücksichtigung von Schuldzinsen im betrieblichen und im privaten Bereich bereits um unterschiedliche Sachverhalte. Daher liegt kein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz vor, soweit Schuldzinsen im Bereich der privaten Vermögenssphäre infolge der unentgeltlichen Übertragung des finanzierten Wirtschaftsguts unter Zurückbehaltung der Darlehensverbindlichkeit beim bisherigen Eigentümer - anders als im betrieblichen Bereich - nicht steuerlich berücksichtigungsfähig sind.
STEUERRAT: Es gibt ein weiteres, gleichlautendes Urteil des BFH, ebenfalls vom 3.12.2024 (IX R 3/24).
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