Die Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden beträgt - je nach Nutzung und Bauantrag oder Kaufdatum - üblicherweise nur 2, 2,5 oder 3 Prozent, wenn keine Sonderabschreibung, etwa nach § 7b EStG, infrage kommt. Das heißt, der Gesetzgeber unterstellt - typisierend - eine Nutzungsdauer von 50, 40 oder 33 Jahren. Vielen Immobilienbesitzern ist dieser AfA-Satz zu gering und so wird hin und wieder versucht, einen kürzeren AfA-Zeitraum und damit eine höhere Abschreibung durchzusetzen. Grundsätzlich ist dies auch zulässig, wenn die Nutzungsdauer eines Gebäudes tatsächlich kürzer ist (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Doch was ist dabei zu beachten? Und vor allem: Welche Gutachten muss das Finanzamt akzeptieren?Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer keine überbordenden Anforderungen zu stellen sind. Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist jedenfalls nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer (BFH-Urteil vom 28.7.2021, IX R 25/19; BFH-Urteil vom 23.1.2024, IX R 14/23).
Das Bundesfinanzministerium hat in einem Schreiben aus dem Jahr 2023 dargelegt, welche Anforderung an ein Gutachten zur Verkürzung des AfA-Zeitraums zu stellen sind. Unter anderem verfügt das BMF, dass der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer (nur) durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind, erbracht werden kann (BMF-Schreiben vom 22.2.2023, BStBl 2023 I S. 332, Rz. 22).
AKTUELL hat das Finanzgericht Münster entschieden, dass - bei hinreichender Qualifizierung - auch Gutachten von Sachverständigen zu akzeptieren sind, die nicht öffentlich bestellt und auch nicht von einer deutschen Institution nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert sind (FG Münster, Urteil vom 2.4.2025, 14 K 654/23 E).
- Der Fall: Der Kläger erwarb im Jahre 2020 eine ältere Immobilie. Er beantragte eine jährliche Abschreibung von 4,35 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, da die tatsächliche Restnutzungsdauer des Objektes lediglich 23 Jahre betrage. Hierzu legte er ein Gutachten eines Sachverständigen vor. Dieser gab an, ein nach DIN EN ISO/ IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung zu sein. Ferner sei er von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüfter und zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Überdies sei er vom TÜV geprüfter und zertifizierter Sachkundiger für Bauschäden und Baufehler sowie vom TÜV geprüfter und zertifizierter Sachkundiger für Schimmelschäden in Innenräumen. Schließlich sei er Mitglied im Deutschen Gutachter- und Sachverständigen-Verband (DGuSV) sowie im Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter (BDSF). Das Finanzamt wollte nur einen AfA-Satz von 2 Prozent akzeptieren. Unter anderem führte es aus, dass der Gutachter kein nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierter Sachverständiger sei. Seine Akkreditierung sei nämlich durch eine in den Niederlanden ansässige Gesellschaft ("Ada InViva BV") erfolgt. Diese sei aber keine national akkreditierte Zertifizierungsstelle für die Wertermittlung von Grundstücken. Doch die Klage des Immobilieneigentümers war erfolgreich. Das Gutachten sei zu akzeptieren.
- Begründung: Selbst wenn die Niederländische Gesellschaft nicht hinreichend akkreditiert war, dem Sachverständigen das von ihm vorgelegte Zertifikat nach DIN EN ISO/IEC 17024 zu erteilen, so sei dennoch festzustellen, dass dieser hinreichend qualifiziert ist, um die Restnutzungsdauer des in Rede stehenden Objektes auf Basis der ImmoWertV beurteilen zu können. Das Gericht könne weder dem Gesetz (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) noch den Entscheidungen des BFH vom 28.7.2021 (IX R 25/1) und vom 23.1.2024 (IX R 14/23) entnehmen, dass eine entsprechende Zertifizierung des Gutachters für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer zwingend erforderlich ist. Gegen ein solches Erfordernis spreche insbesondere ein Umkehrschluss zu § 198 Abs. 2 BewG. Dort habe der Gesetzgeber alternative formelle Anforderungen an den Sachverständigen - darunter eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 - ausdrücklich geregelt. In § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG finden sich solche formellen Anforderungen nicht.
STEUERRAT: Auf einen wichtigen Punkt ist aber dennoch hinzuweisen, denn er könnte so genannte Online-Gutachten betreffen. Es gibt nämlich zunehmend Angebote, wonach Gutachten zur Restnutzungsdauer von Wirtschaftsgütern, auch für Immobilien, online und offenbar wesentlich kostengünstiger als über "klassischem" Wege erstellt werden. Das FG Münster scheint diesen aber skeptisch gegenüber zu stehen, denn es führt aus: "Ob ein Gutachten für den Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer einer Immobilie nur dann geeignet ist, wenn der Sachverständige das Objekt selbst vor Ort in Augenschein genommen hat - wozu der Senat neigt, da ein Gutachten nur dann ordnungsgemäß ist, wenn die tatsächlichen Begutachtungsgrundlagen vom Sachverständigen hinreichend erhoben und dokumentiert worden sind -, kann im Streitfall dahinstehen, da der Sachverständige den Ortstermin jedenfalls nachgeholt hat. Dabei hat er festgestellt, dass die Immobile den Modernisierungsstand aufweist, den er bereits im Gutachten festgehalten hatte." Im Urteilsfall reichte es dem Gericht zwar aus, dass der Sachverständige den Ortstermin nachgeholt hatte. Doch ganz ohne Inaugenscheinnahme wird ein Gutachten möglicherweise nicht akzeptiert.
STEUERRAT: Ein Gutachten muss eine hinreichende Tiefe und eine ausreichende methodische Qualität aufweisen. Ein Steuerpflichtiger kann nicht allein durch eine schlichte Bezugnahme auf die modellhaft ermittelte Gesamt- sowie Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der ImmoWertV eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer darlegen und nachweisen. Vielmehr bedarf es für die Schätzung der Nutzungsdauer einer sachverständigen Begutachtung, die sich insbesondere zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts (zum Beispiel durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungen oder Modernisierungen, vgl. § 4 Abs. 3 Satz 2 ImmoWertV 2021) verhält.
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