Steuertipp der Woche Nr. 419: Ferienwohnung - Fünf-Jahres-Zeitraum zur Prüfung der Auslastung

Bei Ferienwohnungen, die im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung vermietet werden, sind die Werbungskosten oftmals über viele Jahre höher als die Einnahmen, weil die Wohnungen selten ganzjährig vermietet werden. Und da hier auch noch private Motive mitspielen, lehnen die Finanzämter die Anerkennung der Verluste wegen "Liebhaberei" häufig ab. Das heißt: Der Vermieter muss in vielen Fällen den Gegenbeweis antreten und dem Finanzamt gegenüber darlegen, dass er langfristig doch einen "Totalüberschuss" erreichen kann. Etwas anderes gilt bei Wohnungen, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet, also nicht selbstgenutzt werden: Hier muss der Fiskus dem Eigentümer grundsätzlich Glauben schenken; der Nachweis einer Totalüberschusses ist also nicht erforderlich; vielmehr wird dieser - anders als bei zeitweise selbstgenutzten Wohnungen - unterstellt. Allerdings spielt die Anzahl der Vermietungstage eine bedeutende Rolle:
  • Eine Überschusserzielungsabsicht wird (nur) dann unterstellt, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr - bis auf die üblicherweise vorkommenden Leerstandszeiten - an wechselnde Feriengäste vermietet wird ("Dauervermietung"). Bei einem Unterschreiten der ortsüblichen Vermietungszeit von mindestens 25 Prozent hingegen ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose zu überprüfen (BFH-Urteil vom 26.10.2004, IX R 57/02).
  • Das heißt: Steht die Wohnung im Durchschnitt häufiger leer als andere Ferienwohnungen desselben Ortes, ist die tatsächliche Vermietungszeit also beispielsweise um 40 Prozent niedriger als die ortsübliche Vermietungszeit, so wird das Finanzamt eine Ertragsprognose für 30 Jahre verlangen. Dabei wird sie prüfen, ob in diesem Zeitraum ein Überschuss erzielt werden kann. Nur bei positiver Ertragsprognose werden die Werbungskosten (in voller Höhe) anerkannt.

AKTUELL hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der Prüfung der erwähnten 25-Prozent-Grenze auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen ist. Es ist also nicht nur ein einzelnes Jahr, das heißt ein einzelner Veranlagungszeitraum, zu betrachten (BFH-Urteil vom 12.8.2025, IX R 23/24).

  • Der Fall: In den Jahren 2012 bis 2015 vermietete die Klägerin ihre Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste. Im Jahr 2016 ließ sie die Wohnung renovieren und nahm die Vermietung an wechselnde Feriengäste wieder auf. Die Klägerin erzielte durchweg Verluste ("Werbungskostenüberschüsse"). Die ortsübliche Vermietungszeit wurde dabei um mehr als 25 Prozent unterschritten. Finanzamt und Finanzgericht berücksichtigten die Verluste daher nicht. Zum einen sei die 25-Prozent-Grenze nicht eingehalten worden. Zum anderen ergebe eine Überschussprognose, dass mit der von der Klägerin vereinnahmten Miete kein positives Ergebnis zu erreichen sei. Finanzamt und Finanzgericht hatten die Grenze von 25 Prozent allerdings für jedes Jahr einzeln geprüft. Die Revision der Klägerin beim BFH war erfolgreich.
  • Begründung: Die Grenze von 25 Prozent stellt keinen starren Wert dar; lediglich aus Vereinfachungsgründen und um den bei einer solchen Prüfung unvermeidlichen Unsicherheiten Rechnung zu tragen, wird die zur Prognose führende Grenze bei "mindestens“ 25 Prozent angesetzt. Zu beachten ist überdies, dass bei der Prüfung der Frage, ob die Tätigkeit eines Ferienwohnungsvermieters dem Typus des "Dauervermieters“ entspricht, stets auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum abzustellen ist. Dies ist ein zusammenhängender Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Der Zeitraum, für den die durchschnittliche Auslastung zu ermitteln ist, kann entweder mit dem streitigen Zeitraum starten, ihn umfassen oder mit ihm enden. Insoweit obliegt die Darlegungslast dem Steuerpflichtigen, den Zeitraum zu benennen sowie die einschlägigen Werte darzustellen und nachzuweisen. Dieser Zeitraum ist zugrunde zu legen, es sei denn, es liegen außergewöhnliche Umstände vor. Liegt der Durchschnitt der jährlichen Auslastungen nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 Prozent) unter dem Durchschnitt der ortsüblichen Vermietungszeiten von Ferienwohnungen in diesem Zeitraum, zeigt sich, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigt hat, so dass er einem Dauervermieter gleichzustellen ist.

STEUERRAT: Die Sache wurde an die Vorinstanz zurückverwiesen. Diese hat keine ausreichenden Feststellungen dazu getroffen, ob und in welchem Umfang die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum die einschlägige Grenze von 25 Prozent unterschritten hat. Das FG wird daher noch zu ermitteln haben, wie hoch die Auslastung in den Zeiträumen vor (2016) und nach den Streitjahren (2019 und spätere Jahre) war. Gleiches gilt für die ortsüblichen Vermietungszeiten von Ferienwohnungen für die vorgenannten Jahre.

STEUERRAT:  Sofern eine Totalüberschussprognose für eine Ferienwohnung erforderlich ist, ist grundsätzlich ein Prognosezeitraum von 30 Jahren zugrunde zu legen. Beabsichtigt der Steuerpflichtige aber beispielsweise, die Wohnung (nach der Aufnahme einer neuen Art der Vermietung) nur einige Jahre zu vermieten und anschließend zu verkaufen, ist der Prognoserechnung nur der kürzere Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung zu berücksichtigen.

STEUERRAT: Bei der Ermittlung des Vergleichsmaßstabes für die Auslastungszahlen ist nur auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht jedoch auf diejenige von sämtlichen Beherbergungsbetrieben einer Stadt abzustellen (BFH-Urteil vom 26.5.2020, IX R 33/19). Es müssen  die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dabei ist "Ort“ nicht identisch mit dem Gebiet einer Gemeinde; er kann - je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarkts - das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder aber auch lediglich Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen.

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Steuertipp der Woche vom 24.11.2025