Steuertipp der Woche Nr. 425: Grunderwerbsteuer auch für Fotovoltaikanlage?

Wer ein Grundstück erwirbt, muss Grunderwerbsteuer zahlen - je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises. Zum Grundstück gehören sämtliche Bestandteile (§§ 93 bis 96 BGB), somit auch die Gebäudebestandteile, wie zum Beispiel Heizungsanlagen, fest eingebaute Bad- und Sanitäreinrichtungen, Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizung sowie die Dacheindeckung. Das heißt, der Kaufpreis, der hierauf entfällt, unterliegt auch der Grunderwerbsteuer. So genannte Betriebsvorrichtungen gehören nicht zum Grundstück, so dass der auf sie entfallende Teil des Entgelts nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist. Wenn Sie nun ein Gebäude mit installierter Solar- oder Fotovoltaikanlage kaufen, stellt sich die Frage, ob auch diese Anlagen in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind oder ob der anteilige Wert aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden kann. AKTUELL hat das Finanzministerium Sachsen-Anhalt zur Grunderwerbsteuer bei Grundstücksveräußerungen mit Solar- bzw. Fotovoltaikanlagen Stellung genommen (Erlass vom 16.7.2025, 43 - S 4521 - 45). Der Erlass ist mit den obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder abgestimmt, hat also über Sachsen-Anhalt hinaus Bedeutung.

1. Thermische Solaranlagen/Solarkraftwerke

Solaranlagen dienen der Wärmegewinnung durch Sonnenlicht. Diese Technik wird überwiegend zur Erwärmung von Wasser für den sanitären Bereich oder zur Raumheizung eingesetzt, das heißt die Anlagen ergänzen regelmäßig die bereits vorhandene Wärmeversorgung durch Erschließung einer zusätzlichen Energiequelle. Da Heizungsanlagen regelmäßig Gebäudebestandteil sind, ist der auf eine Thermische Solaranlage/Solarkraftwerk entfallende Teil des Kaufpreises in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen und unterliegt der Grunderwerbsteuer.

2. Fotovoltaikanlagen

Fotovoltaikanlagen dienen der Stromerzeugung durch Sonnenenergie. Dienen diese ausschließlich der Energieversorgung des betroffenen Grundstücks (Eigenbedarf; Inselanlagen), gehören sie als Bestandteile oder Zubehör zum Grundvermögen (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrEStG) und das hierfür gezahlte Entgelt ist in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

Dienen Fotovoltaikanlagen ausschließlich der Energieerzeugung und Einspeisung in öffentliche Energienetze (Lieferung an Energieversorger), unterhält der Grundstückseigentümer damit einen Gewerbebetrieb. Derartige Fotovoltaikanlagen sind Betriebsvorrichtungen (§ 68 BewG), sofern es sich um auf eine Trägerkonstruktion montierte Fotovoltaik-Module handelt. Das hierfür gezahlte Entgelt ist nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

Dienen Fotovoltaikanlagen sowohl dem Eigenbedarf als auch der Einspeisung in öffentliche Netze (Lieferung an Energieversorger), unterhält der Grundstückseigentümer dadurch einen Gewerbebetrieb. Die entsprechenden Fotovoltaikanlagen sind Betriebsvorrichtungen und das auf sie entfallende Entgelt gehört nicht zur Gegenleistung.

Werden Fotovoltaikanlagen, die der Eigenversorgung oder dem Gewerbebetrieb dienen, als Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung oder als Fassadenteil anstelle von Fassadenelementen oder Glasscheiben, eingebaut bzw. befestigt, sind sie in entsprechender Auslegung des § 68 BewG als Gebäudebestandteil in das Grundvermögen einzubeziehen. Das hierfür gezahlte Entgelt ist in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen und unterliegt der Grunderwerbsteuer. Hinweis: Man spricht hier auch von Dachziegel-Fotovoltaikanlagen. Der entsprechende Kaufpreisanteil gehört somit in jedem Fall zur Gegenleistung und zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

3. Einheitlicher Erwerbsgegenstand

Wenn Sie ein Grundstück von einem Bauträger kaufen und sich von diesem ein Haus darauf errichten lassen oder gleich ein schlüsselfertiges Eigenheim erwerben, wird die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis fällig (§ 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG). Experten sprechen von der Steuerfalle "einheitliches Vertragswerk" oder "einheitlicher Erwerbsgegenstand". Für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks reicht bereits ein mittelbarer Zusammenhang zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag. Selbst bei einer recht losen Verknüpfung kann Grunderwerbsteuer sowohl auf den Kaufpreis für das unbebaute Grundstück als auch auf den Baupreis für das Haus entstehen.

Das FinMin Sachsen-Anhalt weist darauf hin, dass seine obigen Ausführungen entsprechend für den auf eine Solar- bzw. Fotovoltaikanlage entfallenden Teil der Herstellungskosten beim einheitlichen Erwerbsgegenstand gelten. Das heißt: Wird der Grund und Boden samt - noch zu errichtendem - Gebäude von einem Bauträger erworben oder besteht auch nur ein mittelbarer Zusammenhang zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag, so unterliegt eine mit zu errichtende Fotovoltaikanlage der vollen Grunderwerbsteuer, wenn sie ausschließlich dem Eigenbedarf dient. Das kann für Häuslebauer eine enorme zusätzliche Belastung bedeuten.

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Steuertipp der Woche vom 5.1.2026