Steuertipp der Woche Nr. 425: Grunderwerbsteuer auch für Fotovoltaikanlage?

Wer ein Grundstück erwirbt, muss Grunderwerbsteuer zahlen - je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises. Zum Grundstück gehören sämtliche Bestandteile (§§ 93 bis 96 BGB), somit auch die Gebäudebestandteile, wie zum Beispiel Heizungsanlagen, fest eingebaute Bad- und Sanitäreinrichtungen, Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizung sowie die Dacheindeckung. Das heißt, der Kaufpreis, der hierauf entfällt, unterliegt auch der Grunderwerbsteuer. So genannte Betriebsvorrichtungen gehören nicht zum Grundstück, so dass der auf sie entfallende Teil des Entgelts nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist. Wenn Sie nun ein Gebäude mit installierter Solar- oder Fotovoltaikanlage kaufen, stellt sich die Frage, ob auch diese Anlagen in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind oder ob der anteilige Wert aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden kann. AKTUELL hat das Finanzministerium Niedersachsen zur Grunderwerbsteuer bei Grundstücksveräußerungen mit Solar- bzw. Fotovoltaikanlagen Stellung genommen (Erlass vom 30.4.2026, S 4503-018). Danach gilt Folgendes:

1. Thermische Solaranlagen/Solarkraftwerke

Solaranlagen dienen der Wärmegewinnung durch Sonnenlicht. Diese Technik wird überwiegend zur Erwärmung von Wasser für den sanitären Bereich oder zur Raumheizung eingesetzt, meist zur Ergänzung der bereits vorhandenen Wärmeversorgung. Da Heizungsanlagen regelmäßig Gebäudebestandteile sind, gehört der auf die Solaranlage entfallende Kaufpreisanteil zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.

2. Fotovoltaikanlagen

Fotovoltaikanlagen erzeugen Strom durch Sonnenenergie. Fotovoltaikanlagen, die als Aufdachanlagen konzipiert sind, stellen unabhängig davon, ob sie der Versorgung des Grundstücks oder auch der Energieerzeugung und Einspeisung in öffentliche Energienetze dienen (Lieferung an Energieversorger), Zubehör des Grundstücks dar. Das auf sie entfallende Entgelt gehört daher nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.

Fotovoltaikanlagen, die als Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung (z.B. mit Ziegeln oder Schiefer) oder als Fassadenteil (z.B. anstelle von Fassadenelementen oder Glasscheiben) eingebaut bzw. befestigt werden (dach- oder fassadenintegrierte Fotovoltaikanlagen), sind dagegen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und als solche bei der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung auch bei vollständiger oder teilweiser Einspeisung in öffentliche Energienetze vollständig zu berücksichtigen.

STEUERRAT: In einem - bundeseinheitlich abgestimmten - Erlass des Finanzministeriums Sachsen-Anhalts hieß es noch wie folgt: Dienen die Anlagen ausschließlich der Energieversorgung des betroffenen Grundstücks (Eigenbedarf), gehören sie als Bestandteile oder Zubehör zum Grundvermögen (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrEStG) und das hierfür gezahlte Entgelt ist in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen (Erlass vom 16.7.2025,43 - S 4521 - 45; vgl. SteuerSparbrief November2025). Dies ist ein Widerspruch zu dem Erlass aus Niedersachsen. Steuerrat24 hat daher beim FinMin Niedersachsen nachgefragt und folgende Antwort erhalten: Der von Ihnen zitierte Erlass des Ministeriums der Finanzen Sachsen-Anhalt vom 16.7.2025 wurde durch den Erlass des Ministeriums der Finanzen Sachsen-Anhalt vom 11.5.2026 (43-S 4521-45) geändert. Der Erlass vom 16.7.2025 trat damit außer Kraft. In dem geänderten Erlass heißt es wie auch in dem Erlass des Niedersächsischen Finanzministeriums vom 30.4.2026: "...Fotovoltaikanlagen, die als Aufdachanlagen konzipiert sind, stellen unabhängig davon, ob sie der Versorgung des Grundstücks oder auch der Energieerzeugung und Einspeisung in öffentliche Energienetze dienen (Lieferung an Energieversorger), Zubehör des Grundstücks dar. Das auf sie entfallende Entgelt gehört daher nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung..." Ein Widerspruch besteht damit nach der jeweils geltenden Erlasslage nicht.

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Steuertipp der Woche vom 5.1.2026, aktualisiert am 18.8.2026