Viele Eltern übertragen ihren Kindern schon zu Lebzeiten eine vermietete Immobilie, behalten sich aber vor, bis zu ihrem Tode weiterhin die Erträge zu vereinnahmen. Manchmal ändern sich aber die Lebensumstände und so kann es sinnvoll sein, ein Nießbrauchsrecht abzulösen - beispielsweise wenn die Immobilie verkauft werden soll. Oder aber die Immobilie wird veräußert und der neue Eigentümer möchte diese "unbelastet" nutzen können. Wie dem auch sei: Die Eltern werden sich den Verzicht auf ihr Nießbrauchsrecht in diesem Fall gegebenenfalls bezahlen lassen. Nicht immer werden sie bereit sein, auf das Nießbrauchsrecht unentgeltlich zu verzichten. Mitunter benötigen sie das Geld auch für ihre Altersversorgung. Jedenfalls stellt sich die Frage, ob der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht an einer vermieteten Immobilie zu steuerpflichtigen Einnahmen führt.AKTUELL hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass der Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung führt, wenn der Nießbraucher das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und hieraus bereits Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt (BFH-Urteil vom 10.10.2025, IX R 4/24).
- Der Fall: Die Klägerin hatte ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem Grundstück; aus diesem erzielte sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Eigentümerin war eine Erbengemeinschaft, bestehend aus den Kindern der Klägerin. Nachdem die Erbengemeinschaft das Grundstück veräußert hatte, verzichtete die Klägerin auf ihr Nießbrauchsrecht. Hierfür erhielt sie eine Entschädigung, die der BFH letztlich als steuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung qualifizierte (§ 24 Nr. 1 Buchst. a EStG i.V.m. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
- Begründung: Entschädigungen, die als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen geleistet werden, führen nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG zu Einkünften. Eine Entschädigung, die für den Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht an einem zu diesem Zeitpunkt vermieteten Grundstück gezahlt wird, fällt unter diesen Tatbestand. Denn nutzt der Nießbraucher sein Recht dazu, das Grundstück an einen Dritten zu vermieten und hieraus Erträge zu erzielen, stellt die für den Verzicht auf das Nießbrauchsrecht erhaltene Gegenleistung bei wirtschaftlicher Betrachtung eine Entschädigung für die entgangenen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar. Die Entschädigung tritt an die Stelle des ohne den Verzicht fortwährenden Zuflusses an Mieteinnahmen. Damit ist eine Entschädigung, die für den Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht an einem zu diesem Zeitpunkt vermieteten Grundstück gezahlt wird, als eine solche für die entgehenden Einkünfte aus der Vermietung des Grundstücks i.S. von § 21 EStG anzusehen. Einer Steuerbarkeit der Zahlung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG steht es nicht entgegen, wenn auf das Nießbrauchsrecht freiwillig verzichtet wird.
STEUERRAT: Der BFH hat früher eine andere Auffassung vertreten. Nach einer Entscheidung aus dem Jahr 1992 sollte die Gegenleistung keine Entschädigung im Sinne von § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG sein (BFH-Urteil vom 25.11.1992, X R 34/89). An dieser Auffassung hält der BFH aber nicht mehr fest. Die Sache wurde an die Vorinstanz zurückverwiesen. Diese muss noch prüfen, ob es sich bei der Entschädigung um "außerordentliche" Einkünfte handelt, die wegen des zusammengeballten Zuflusses im Streitjahr eine Steuertarifermäßigung gemäß § 34 Abs. 1 EStG ("Fünftel-Regelung") rechtfertigen können. Auch muss sie noch prüfen, ob Werbungskosten angefallen sind, die gegenzurechnen wären.
STEUERRAT: Interessanterweise ist selbst die Finanzverwaltung - noch - der Auffassung, dass die Ablösung eines vorbehaltenen Nießbrauchs gegen Einmalzahlung beim Nießbraucher eine nicht steuerbare Vermögensumschichtung darstellt (vgl. BMF-Schreiben vom 30.9.2013, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 58, 60, 65). Der BFH hat sich aber gar nicht mit der Frage befasst, ob die Klägerin auf das BMF-Schreiben hätte vertrauen dürfen. In ähnlich gelagerten Fällen sollte man jedenfalls vor der Ablösung des Nießbrauchsrechts gegebenenfalls beim Finanzamt nachfragen, ob es dem BMF-Schreiben noch folgen wird. Oder aber es ist - sofern der Verzicht bereits erfolgte - ausdrücklich ein Vertrauenstatbestand geltend zu machen. Zugegebenermaßen ist der Verweis auf einen Vertrauenstatbestand allenfalls ein kleiner Rettungsanker.
STEUERRAT: Bei dem Thema "Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht" sind zwei weitere Punkte von Interesse, nämlich zum einen die Behandlung beim Zahlenden und zum anderen die Schenkungsteuer. Insoweit kann auf folgende Beiträge verwiesen werden: Steuertipp der Woche Nr. 277: Entgeltlicher Verzicht auf Wohnungsrecht und Nießbrauch: Steuerliche Risiken bei Verzicht auf Vorbehaltsnießbrauch.
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Steuertipp der Woche vom 2.3.2026