Steuertipp der Woche Nr. 439: Übernommenes Wohnrecht erhöht Grunderwerbsteuer

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung fällt Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis für die Immobilie. Es gibt allerdings gewisse Leistungen, die die Bemessungsgrundlage erhöhen können, beispielsweise vom Erwerber übernommene Schulden. AKTUELL hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auch erhöht, wenn der Käufer eines Grundstücks ein persönliches Wohnungsrecht übernimmt - und zwar um den kapitalisierten Wert des Wohnungsrechts (BFH-Urteil vom 22.10.2025, II R 32/22).
  • Der Fall: Die Klägerin erwarb ein Zweifamilienhaus. An diesem war dem Bruder der Veräußerin ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnungsrecht eingeräumt worden. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer fest. Als Bemessungsgrundlage berücksichtigte es den reinen Kaufpreis für die Immobilie von 103.000 EUR sowie zusätzlich den kapitalisierten Wert des Wohnungsrechts von 146.328 EUR. Der BFH erachtet dies als korrekt.
  • Begründung: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Zur Gegenleistung gehören nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 GrEStG ausdrücklich auch die Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Eine Ausnahme gilt zwar für auf dem Grundstück ruhende dauernde Lasten (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG). Doch ein nicht übertragbares, unvererbliches, nur zugunsten einer bestimmten natürlichen Person bestelltes Wohnungsrecht ist keine dauernde Last. So verhält es sich im Urteilsfall. Das Wohnungsrecht fällt mit dem Tod des Bruders weg und lastet danach nicht mehr - dauerhaft - auf dem Grundstück.

STEUERRAT: Im Urteilsfall gab es noch eine Besonderheit: Das Wohnungsrecht bestand zwar vertraglich seit vielen Jahren, es ist jedoch zunächst nicht ins Grundbuch eingetragen worden. Erst im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie wurde die Eintragung beantragt; die tatsächliche Eintragung erfolgte erst wenige Tage nach dem Abschluss des Kaufvertrages. Doch dies war nach Auffassung des BFH unerheblich.

STEUERRAT: Etwas anderes gilt gegebenenfalls beim so genannten Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), denn dieses ist veräußerlich und vererblich (§ 33 Abs. 1 Satz 1 WEG).

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Steuertipp der Woche vom 13.4.2026