Zum 1.1.2022 ist der gesamte Grundbesitz in Deutschland neu bewertet worden. Die festgestellten Werte sind Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer seit dem 1.1.2025. Die Ermittlung der Grundsteuerwerte erfolgte in einem typisierten Verfahren, das mitunter zu erheblichen Abweichungen zwischen den festgestellten und den realen Werten führte. Daher hat der Gesetzgeber - auch auf Druck der Gerichte - nachgebessert und lässt es zu, dass der Grundsteuerwert niedriger angesetzt werden kann, wenn der Steuerbürger den geringeren Wert mittels Gutachten nachweist. Allerdings muss der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigen (§§ 198, 220 BewG).- Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses (§§ 192 ff. BauGB) dienen oder ein Gutachten von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.
- Als Nachweis kann auch der tatsächliche Kaufpreis dienen, wenn die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag veräußert bzw. erworben wurde.
Diese Regelungen gelten für das so genannte Bundesmodell, das die meisten Bundesländer anwenden. In Baden-Württemberg gilt hingegen für die Ermittlung der Grundsteuerwerte ein eigenes Landesmodell. Und hier greift statt der oben genannten 40-Prozent-Grenze eine 30-Prozent-Grenze, damit ein - per Gutachten nachgewiesener Wert - akzeptiert werden muss (§ 38 Abs. 4 Satz 1 LGrStG). Wie dem auch sei: Gutachten - auch wenn sie vom Gutachterausschuss erstellt werden - sind kostenpflichtig. Manchmal sind sie sogar so teuer, dass sie die ersparte Grundsteuer aufzehren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Kosten des Gutachtens der Antragsteller, also der Steuerbürger zahlen muss.
AKTUELL hat das Finanzgericht Baden-Württemberg aber eine bahnbrechende Entscheidung gefällt, die immerhin für das finanzgerichtliche Verfahren gilt: Wenn der Kläger während des gerichtlichen Verfahrens ein Verkehrswertgutachten des zuständigen Gutachterausschusses vorgelegt hat und das Finanzamt den Grundsteuerwertbescheid zugunsten des Klägers ändert bzw. ändern muss, hat das Finanzamt die Kosten des Verfahrens - samt Kosten des Gutachtens - zu tragen (Beschluss vom 16.10.2025, 8 K 626/24).
- Der Fall: Der Kläger ist Eigentümer eines bebauten Grundstücks. Der vom Finanzamt angesetzte Bodenrichtwert entsprach zwar dem Wert, den der zuständige Gutachterausschuss für diese Zone festgesetzt hatte. Doch das Grundstück wies gewisse Besonderheiten ("eingeschränkte Bebaubarkeit") auf, so dass der pauschalierte Wert hier zu vollkommen überhöhten Werten führte. Erst während des Klageverfahrens beauftragte der Kläger den Gutachterausschuss mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Das Gutachten ergab einen um 41 Prozent geringeren Verkehrswert des Grund und Bodens und führte zu einer Änderung des Grundsteuerwertbescheids zugunsten des Klägers. Der Kläger und das Finanzamt erklärten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Das Finanzgericht musste anschließend entscheiden, wer die Kosten des Verfahrens (inklusive Kosten des Gutachtens) zu tragen hat. Letztlich wurden diese dem Finanzamt auferlegt.
- Begründung: Zwar müsse der Kläger nun jährlich 606,63 EUR weniger Grundsteuer bezahlen, doch das Gutachten habe bereits 1.514,28 EUR gekostet. Müsste ein Steuerpflichtiger stets die Kosten eines Gutachtens tragen, könnte dies dazu führen, ihn davon abzuhalten, von seinem Recht auf einen Nachweis eines geringeren Wertes Gebrauch zu machen. Dies sei mit Art. 3 Abs. 1 GG und dem verfassungsrechtlich garantierten Recht auf effektiven Rechtsschutz nicht vereinbar. Der Kläger hätte das Gutachten zwar schon vor der Klageerhebung einreichen können und sollen. Dennoch sind die Kosten nicht zwingend und ausnahmslos dem Kläger aufzuerlegen. Dies gilt besonders, wenn die Abweichungen zwischen den typisierend festgestellten und den reellen Werten auch ohne Gutachten nahezu offensichtlich sind.
STEUERRAT: Der Beschluss des Gerichts ist zu begrüßen, doch es ist fraglich, ob andere Gerichte diesem folgen werden. So hatte das FG Hamburg entschieden: Wird das Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts erst im Klageverfahren vorgelegt, trägt der Steuerpflichtige auch im Fall des Obsiegens grundsätzlich die Kosten des Verfahrens (Beschluss vom 28.10.2021, 3 K 65/20).
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