Wer ein Grundstück veräußert oder erwirbt, muss einen Notar beauftragen, der den Kaufvertrag beurkundet. Üblicherweise ist dies kein billiges Vergnügen und so gehen die Parteien - eigentlich - davon aus, dass der Notar alle Formalitäten erledigt, die mit der Abwicklung des Rechtsgeschäfts zusammenhängen. So ist ein Notar verpflichtet, dem Finanzamt einen "Rechtsvorgang" anzuzeigen, der grunderwerbsteuerrechtlich relevant ist. Die Anzeige ist innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung zu erstatten (§ 18 GrEStG). Was viele Veräußerer und Erwerber von Immobilien nicht wissen: Auch sie selbst haben in bestimmten Fällen eine Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt (§ 19 GrEStG).Das betrifft beispielsweise die Änderung des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft, wenn zum Vermögen der Personengesellschaft ein inländisches Grundstück gehört und die Änderungen "innerhalb von zehn Jahren zum Übergang von 90 vom Hundert der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter geführt haben." Das ist die so genannte Anteilsvereinigung. Sprich: Selbst wenn Gesellschafter einer KG, OHG oder einer GbR einen Notar beauftragt haben, um einen Gesellschafterwechsel oder einen Wechsel der Anteilsverhältnisse zu beurkunden, dürfen sie sich nicht darauf verlassen, dass allein der Notar einen grunderwerbsteuerlich relevanten Vorgang dem Finanzamt anzeigt. Die Betroffenen müssen selbst - auch - Anzeige erstatten. Man nennt dies doppelte Anzeigepflicht. Und auch hier gilt eine Frist von zwei Wochen.
Wer die Anzeige unterlässt, muss mit einem Verfahren wegen leichtfertiger Steuerverkürzung oder im schlimmsten Fall sogar wegen - versuchter - Steuerhinterziehung rechnen (vgl. BFH-Urteil vom 16.5.2023, II R 35/20). Doch eine unterlassene Anzeige kann darüber hinaus zu großen Problemen führen, wie ein aktuelles BFH-Urteil zeigt (BFH-Urteil vom 8.10.2025, II R 22/23).
Im Urteilsfall hatten Geschwister Beteiligungen an mehreren Gesellschaften geerbt. Zum Vermögen der Gesellschaften gehörte inländischer Grundbesitz. Schwester und Bruder haben im Anschluss einen Vertrag über die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft geschlossen. Letztlich wurden hierdurch mittelbar auch Immobilien im Vermögen der Gesellschaften "verschoben", das heißt, die Höhe der Anteile an den Gesellschaften haben sich in der Weise geändert, dass "Anteilsvereinigungen" eingetreten sind. Nun kam es, wie es kommen musste: Als die Geschwister merkten, dass die Erbauseinandersetzung zu einer hohen Grunderwerbsteuer führte, haben sie die Erbauseinandersetzung rückgängig gemacht. Dazu wurde ein Aufhebungs- und Rückerwerbsvertrag geschlossen. Grundsätzlich ist es in einem solchen Fall möglich, auch die Festsetzung der Grunderwerbsteuer aufheben zu lassen (§ 16 GrEStG). ABER: Die Notarin hatte die Beurkundung nicht rechtzeitig, das heißt innerhalb der zweiwöchigen Frist, beim Finanzamt angezeigt. Und auch die Geschwister ihrerseits hatten keine rechtzeitige Anzeige erstattet. Die Folge: Ohne vorherige fristgerechte Anzeige - und zwar auch der Geschwister - kann die Festsetzung der Grunderwerbsteuer nicht aufgehoben werden! Die Geschwister bleiben also trotz Rückabwicklung mit der Grunderwerbsteuer belastet.
Im Verfahren vor dem BFH ging es um die Frage, ob denn wenigstens eine "Wiedereinsetzung in den vorigen Stand" in Betracht kommt, ob die Fristversäumnis also entschuldbar gewesen wäre (§ 110 AO). Einen entsprechenden Antrag hatte die Notarin gestellt. Doch der BFH ist unnachgiebig:
- Kommt ein Notar seiner Pflicht zur Anzeige nach § 18 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrEStG nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Zwei-Wochen-Frist nach, kann er keinen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in die versäumte Anzeigepflicht stellen.
- Zum Kreis der antragsberechtigten Personen zählen nur die am Grunderwerbsteuerverfahren beteiligten Steuerpflichtigen - im Streitfall die Geschwister. Nur diese können im Hinblick auf die von ihnen versäumte Frist nach § 19 GrEStG einen Antrag auf Wiedereinsetzung stellen. Der Notar hingegen ist am Grunderwerbsteuerverfahren nicht beteiligt.
- In der Konsequenz haftet der Notar auch nicht für ein Versäumnis - weder gegenüber den Steuerpflichtigen noch gegenüber dem Finanzamt.
STEUERRAT: Die Nichteinhaltung der Anzeigepflicht stellt keine Amtspflichtverletzung des Notars dar, so dass er keinen Schadensersatzforderungen - weder des Steuerpflichtigen noch des Fiskus - ausgesetzt ist. Dies führt der BFH führt in seiner Urteilsbegründung aus.
STEUERRAT: Im Urteilsfall hätten die Geschwister zwar den Antrag auf "Wiedereinsetzung in den vorigen Stand" stellen können. Doch ob dieser erfolgreich gewesen wäre und zum gewünschten Ergebnis hätte, steht auf einem anderen Blatt. Denn - wie erwähnt - hätte es der "doppelten Anzeigepflicht" bedurft. Und ohne rechtzeitige vollständige Anzeige sowohl der Geschwister als auch des Notars kann die Festsetzung der Grunderwerbsteuer nicht aufgehoben werden. Letztlich bleibt wohl nur die Erkenntnis, dass Steuerbürger einerseits ihre eigene Anzeigepflicht kennen müssen, trotzdem vorsichtshalber beim Notar und/oder beim Finanzamt nachfragen sollten, ob der Notar seinerseits der Anzeigepflicht nachgekommen ist. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass es auch Vorgänge gibt, bei denen ein Notar gar nicht erforderlich ist. Dann liegt die Anzeigepflicht ausschließlich beim "Steuerschuldner".
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