Steuertipp der Woche Nr. 451: AfA und Erhaltungsaufwand bei geerbter Immobilie

Wer eine Immobilie erbt, die vermietet ist, steht vor allerlei Herausforderungen. In steuerlicher Hinsicht geht es natürlich zunächst um die Frage, in welcher Höhe Erbschaftsteuer entstanden ist. Alsdann ist aber in einkommensteuerlicher Hinsicht zu klären, inwieweit der Rechtsnachfolger Absetzungen für Abnutzung (AfA) geltend machen kann und was gegebenenfalls mit "noch nicht verbrauchtem" Erhaltungsaufwand geschieht, den der Erblasser nach § 82b EStDV verteilt hatte. Nachfolgend geht es um diese einkommensteuerlichen Fragen.

1. Absetzungen für Abnutzung (AfA)

Vermietete Immobilien werden "abgeschrieben", das heißt, es kann eine AfA als Werbungskosten geltend gemacht werden. So werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes auf die Nutzungsdauer verteilt. Bezüglich der Abschreibungen im Falle einer Erbschaft ist gesetzlich geregelt, dass der Rechtsnachfolger die Abschreibung des Vorgängers fortsetzen kann (§ 11d EStDV).

Die AfA bemessen sich nach den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Rechtsvorgängers und nach dem Prozentsatz, der für den Rechtsvorgänger maßgebend sein würde, wenn er noch Eigentümer des Gebäudes wäre, und zwar nur bis zur Höhe des vom Rechtsvorgänger noch nicht ausgeschöpften AfA-Volumens (BFH-Urteil vom 7.2.2012, IX R 27/10).

STEUERRAT: Für die Inanspruchnahme der AfA muss der Erbe in seiner Person - und nicht auch der Rechtsvorgänger - den Tatbestand der Vermietung verwirklichen. Falls also der Rechtsvorgänger das Gebäude nicht vermietet hatte, sondern dies erst der Erbe tut, kann er dennoch AfA als Werbungskosten absetzen.

2.N ebenkosten des unentgeltlichen Erwerbs

Auch bei einem unentgeltlichen Erwerb durch Erbschaft entstehen Aufwendungen, etwa für die Erbauseinandersetzung, für Anwalt, Gericht, Notar, Grundbucheintragung usw. Die Frage ist dann, ob solche Aufwendungen bei vermieteten Immobilien steuerlich absetzbar sind. Die Finanzverwaltung hatte es abgelehnt, Nebenkosten im Zusammenhang mit dem voll unentgeltlichen Erwerb einer vermieteten Immobilie steuermindernd als Anschaffungskosten oder als Werbungskosten anzuerkennen. Nur bei einem teilentgeltlichen Erwerb könnten aufgewandte Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe den Anschaffungskosten zugerechnet und damit abgeschrieben werden (BMF-Schreiben vom 13.1.1993, BStBl 1993 I S. 80, Tz. 13).

Doch der Bundesfinanzhof hat gegen den Fiskus entschieden, dass Aufwendungen im Zusammenhang mit dem unentgeltlichen Erwerb einer vermieteten Immobilie (Erbfall) Anschaffungsnebenkosten darstellen und diese im Wege der Abschreibung als Werbungskosten absetzbar sind. Die Kosten der Erbauseinandersetzung dienten dem Erwerb des Alleineigentums an dem Vermietungsobjekt. Sie seien deshalb wie bei einem teilentgeltlichen Erwerb in voller Höhe als Anschaffungsnebenkosten absetzbar (BFH-Urteil vom 9.7.2013, IX R 43/11).

Die Anschaffungsnebenkosten sind nur im Wege der Abschreibung absetzbar, und zwar nur insoweit, als sie auf das Gebäude entfallen. Sie sind also um den Anteil für das Grundstück zu kürzen. Falls es sich bei dem Erwerb um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem eine Wohnung vom Erwerber selbst genutzt wird, sind die Anschaffungskosten ebenfalls entsprechend zu kürzen. Falls Erbschaftsteuer zu zahlen ist, gehört diese nicht zu den Anschaffungsnebenkosten (wegen § 12 Nr. 3 EStG).

STEUERRAT: Die selbst getragenen Anschaffungsnebenkosten für den unentgeltlichen Erwerb sind nicht einfach der AfA-Bemessungsgrundlage des Rechtsvorgängers hinzuzurechnen. Nein, hier stellen die Anschaffungsnebenkosten für das erworbene Objekt eine eigenständige AfA-Bemessungsgrundlage dar, aus der die AfA-Beträge zu berechnen und gesondert als Werbungskosten anzusetzen sind. In vielen Fällen werden das jährlich (nur) 2 Prozent sein.

3. Erhaltungsaufwendungen

Aufwendungen für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung sowie Modernisierung einer vermieteten Wohnung sind im Allgemeinen Erhaltungsaufwendungen. Solche Erhaltungsaufwendungen können im Jahr der Bezahlung in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung abgesetzt werden. Doch es gibt hier eine vorteilhafte Regelung: Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Wenn nun während des Verteilungszeitraumes das Gebäude durch Erbschaft auf einen neuen Eigentümer übergeht, ist die Frage, wie der noch nicht verbrauchte Betrag steuerlich behandelt wird. Kann der neue Eigentümer den verbleibenden Restbetrag geltend machen?

Antwort: Im Fall der unentgeltlichen Übertragung des Gebäudes kann der Rechtsnachfolger den beim Rechtsvorgänger noch nicht berücksichtigten Teil der Erhaltungsaufwendungen im verbleibenden Verteilungszeitraum geltend machen. Im Jahr des Eigentumswechsels ist die Jahresrate auf Übertragenden und Übernehmenden entsprechend der Besitzdauer aufzuteilen. So jedenfalls heißt es in R 21.1 Abs. 6 Satz 2 EStR. Allerdings steht diese Auffassung nicht im Einklang mit der Rechtsprechung. Im Jahre 2020 hat der BFH zu dem Thema "Nicht verbrauchte Beträge im Erbfall" nämlich wie folgt entschieden: Hat ein Wohnungseigentümer größere Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV auf mehrere Jahre verteilt und verstirbt er innerhalb des Verteilungszeitraums, ist der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Jahr des Versterbens beim Erblasser als Werbungskosten im Rahmen seiner Vermietungseinkünfte absetzbar. Der Restbetrag geht nicht auf die Erben über, die Verteilung kann nicht von ihnen fortgeführt werden. Denn die vom Erblasser getragenen Erhaltungsaufwendungen und bei diesem abgeflossenen Aufwendungen haben dessen persönliche Leistungsfähigkeit sofort gemindert und sind daher spätestens im Jahr des Versterbens als Werbungskosten abziehbar (BFH-Urteil vom 10.11.2020, IX R 31/19).

STEUERRAT: Die Einkommensteuer-Richtlinien sind in dem obigen Punkt bislang nicht geändert worden, so dass sich Betroffene im Zweifelsfall darauf berufen können. Andererseits können sie sich - wenn es günstig erscheint - auch die BFH-Rechtsprechung berufen.

4. Sonderfall Nießbrauch

Wird der Nießbrauch innerhalb des Verteilungszeitraums vertraglich beendet, kann der Eigentümer den verbleibenden Teil der Aufwendungen nicht als seine Werbungskosten geltend machen. Vielmehr darf der Nießbraucher den noch nicht berücksichtigten Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr der Beendigung in einem Betrag als Werbungskosten absetzen (FG Münster, Urteil vom 15.4.2016, 4 K 422/15, rkr.).

Im Jahre 2018 hat der BFH die Frage zum steuerlichen Abzug geklärt, wenn das Nießbrauchsrecht während des Verteilungszeitraums durch Tod des Vorbehaltsnießbrauchers bzw. Erblassers endet: Hatte der Vermieter das Gebäude auf seine Kinder übertragen und sich den Nießbrauch an den Vermietungserträgen vorbehalten (sog. Vorbehaltsnießbrauch) und hat er größere Erhaltungsaufwendungen auf fünf Jahre verteilt, so können die Kinder (Eigentümer) nach dem Tod des Vorbehaltsnießbrauchers innerhalb des Verteilungszeitraumes den verbliebenen Teil des Erhaltungsaufwands nicht als ihre Werbungskosten geltend machen. Denn sie haben die Aufwendungen nicht selbst getragen und sind daher nicht zum Abzug berechtigt. Vielmehr ist der noch nicht verbrauchte Restbetrag des Erhaltungsaufwands beim Erblasser als Werbungskosten anzusetzen (BFH-Urteil vom 13.3.2018, IX R 22/17).

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Steuertipp der Woche vom 6.7.2026