Steuertipp der Woche Nr. 457: Vorsicht bei verspätetem Einzug ins Familienheim nach Erbschaft

Die Vererbung des selbstgenutzten Familienheims an den Ehegatten bzw. Lebenspartner, an die Kinder, Stiefkinder oder Kinder verstorbener Kinder bleibt von der Erbschaftsteuer befreit - und zwar zusätzlich zu den persönlichen Steuerfreibeträgen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist allerdings, dass der Erblasser das Familienheim vor dem Erbfall selbst bewohnt hat und die Erben die Immobilie nach der Erbschaft zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzen. Bei der Vererbung an den Ehegatten oder Lebenspartner kommt es nicht auf die Größe des Eigenheims an, in den anderen Fällen tritt eine Vergünstigung ein "soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 qm nicht übersteigt." Wichtig für die Steuerbefreiung: Das Familienheim muss "unverzüglich zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt sein".

Dies bedeutet im Grundsatz, dass der Erbe bereits kurz nach dem Erbfall in das Familienheim einziehen muss, wenn er nicht bereits darin wohnt. Mit" kurz" ist regelmäßig eine Frist von maximal sechs Monaten gemeint. So hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass Kinder eine von ihren Eltern bewohnte Immobilie steuerfrei erben können, wenn sie die Selbstnutzung als Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall aufnehmen. Ein späterer Einzug führt nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen zum steuerfreien Erwerb des Familienheims. Der Erbe muss dann aber glaubhaft darlegen, dass er diese Verzögerung nicht zu vertreten hat, beispielsweise im Fall einer dringend notwendigen Renovierung (BFH-Urteil vom 28.5.2019, II R 37/16).

AKTUELL hat das Finanzgericht München entschieden, dass die Steuerbefreiung für ein Familienheim nicht in Betracht kommt, wenn der Einzug erst mehr als zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall erfolgt und der Erbe für den "verspäteten" Einzug keine wichtigen Gründe benennen kann (FG München, Urteil vom 7.1.2026, 4 K 1677/24).

  • Der Fall: Der Kläger ist Alleinerbe seines im August 2021 verstorbenen Vaters. In den Nachlass fiel auch eine Doppelhaushälfte, in der der Vater bis zu seinem Tod gewohnt hatte. Ab November 2021 begann der Kläger, die Wohnung zu räumen und ab März 2022 kleinere Renovierungsarbeiten durchzuführen. Die Arbeiten verliefen aber - auch aufgrund der finanziellen Möglichkeiten des Klägers - schleppend. Auch hat sich der Kläger erst nach geraumer Zeit dazu entschlossen, die Arbeiten nicht in Eigenregie zu erledigen, sondern durch Fremdfirmen durchführen zu lassen. Erst seit April 2024 bewohnt der Kläger die Immobilie dauerhaft. Finanzamt und Finanzgericht versagtem ihm bei der Erbschaftsteuer die Steuerbefreiung fürs Familienheim.
  • Begründung: Die Steuerbefreiung für ein Familienheim setzt voraus, dass der begünstigte Erwerber nach dem Erbfall die Wohnung unverzüglich, das heißt ohne schuldhaftes Zögern, zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt. Angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall. Wird die Selbstnutzung der Wohnung erst später aufgenommen, kann dennoch eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen. Allerdings muss der Erwerber in diesem Fall glaubhaft darlegen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat, aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Es gibt eine ganze Reihe von Indizien, die dafür sprechen, dass der Kläger die "Verspätung" zu vertreten hat. So hat er erst im März 2023, also rund eineinhalb Jahre nach dem Tod des Vaters, einen Darlehensvertrag zur Finanzierung der Umbaukosten abgeschlossen. Und offenbar erst dann gingen die Arbeiten durch die Beauftragung von Fremdfirmen voran. Letztlich ist er mehr als zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall ins Familienheim eingezogen.

STEUERRAT: Wer erst später als sechs Monate nach dem Tod des Erblassers ins Familienheim einziehen kann, muss dem Finanzamt gewichtige Gründe für den "unverschuldet verspäteten" Einzug benennen und diese auch nachweisen können. Das kann zum Beispiel eine längere Erbauseinandersetzung sein (BFH Urteil vom 15.5.2024, II R 12/21). Auch ist dem Erben eine zeitliche Verzögerung des Einzugs aufgrund von Renovierungsarbeiten nicht anzulasten, wenn er die Arbeiten unverzüglich in Auftrag gibt, die beauftragten Handwerker sie aber aus Gründen, die der Erwerber nicht zu vertreten hat, etwa wegen einer hohen Auftragslage, nicht rechtzeitig ausführen können. Auch wäre es unschädlich, wenn vor dem Einzug ein gravierender Mangel beseitigt werden muss (BFH-Urteil vom 6.5.2021, II R 46/19; vgl. SteuerSparbrief Februar 2022). Aber: Alles sollte genau dokumentiert werden!

Weitere Informationen: 

 Beachten Sie auch unsere weiteren Steuertipps in der Rubrik 

 

Steuertipp der Woche vom 17.8.2026