Nicht nur, aber insbesondere bei Immobilienverkäufen unter Angehörigen kommt es vor, dass der Erwerber den Kaufpreis in Raten zahlen darf. Laut Finanzverwaltung kann dann folgende Steuerfalle lauern: Wird die Ratenzahlung über mehr als ein Jahr zinslos gewährt, wird der Kaufpreis in einen Kapital- und einen Zinsanteil aufgeteilt. Das soll dazu führen, dass der Veräußerer fiktive Zinsen als Einkünfte aus Kapitalvermögen entweder zu seinem individuellen Steuersatz oder mit dem Abgeltungsteuersatz von 25 Prozent versteuern muss. Letztlich unterstellt das Finanzamt also, dass der Veräußerer dem Erwerber ein zinspflichtiges und nicht ein zinsloses Darlehen gewährt hat. Der Fiskus nimmt dabei einen Zinssatz von 5,5 Prozent an. Doch der Bundesfinanzhof ist dieser Sichtweise nun erfreulicherweise entgegengetreten (BFH-Urteile vom 24.3.2026, VIII R 1/23 und VIII R 30/24).- Exemplarisch soll hier der Fall vorgestellt werden, der dem Verfahren VIII R 1/23 zugrunde lag: Die Kläger haben eine vermietete Immobilie an Sohn und Schwiegertochter verkauft. Der Kaufpreis war in 258 monatlichen Raten zu zahlen. Zudem war eine Wertsicherungsklausel vereinbart, wonach sich die Raten entsprechend des Verbraucherindexes erhöhen oder vermindern sollten. Das Finanzamt zerlegte den Kaufpreis in einen Kapital- und einen Zinsanteil. Der Zinsanteil sei gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu erfassen und wurde der Abgeltungssteuer von 25 Prozent unterworfen. Bei der Bestimmung des Zinsanteils wurde von einem Zinsfuß von 5,5 Prozent ausgegangen. Zur Begründung führte das Finanzamt aus, dass die geleisteten Zahlungen (Kaufpreisraten) in einen Tilgungsanteil (Kapitalanteil) und in einen Zinsanteil zu zerlegen seien, da ein zum Privatvermögen gehörendes Grundstück veräußert und die Kaufpreisforderung langfristig - länger als ein Jahr - bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gestundet worden sei. Die Stundung enthalte einen darlehnsähnlichen Charakter, so dass sie einen Zinsanteil enthalte. Dies gelte auch dann, wenn die Vertragsparteien keine Zinsen vereinbart oder sogar ausdrücklich ausgeschlossen hätten. Die obersten Steuerrichter beurteilen das aber anders.
- Begründung: Weder haben die Kläger Einkünfte aus einem Leibrentenrecht noch Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Bei der Prüfung, ob im Einzelfall ein Entgelt für eine Kapitalüberlassung gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG vereinbart und geschuldet ist, ist in erster Linie der Inhalt der Kaufpreisvereinbarung zugrunde zu legen. Bei Anwendung dieser Grundsätze auf den Streitfall ergibt sich, dass die Vertragsparteien Stundungszinsen als Entgelt für eine Kapitalüberlassung nicht vereinbart haben. Für eine entgeltliche Stundung findet sich im notariellen Kaufvertrag für das Grundstück kein Anhaltspunkt.
STEUERRAT: Die beiden Verfahren VIII R 1/23 und VIII R 30/24 sind für die Kläger jeweils gut ausgegangen, zumal der BFH auch noch - sozusagen ohne Not - in einem der beiden Verfahren darauf hinweist, dass der Vorteil der zinslosen ratenweisen Stundung der Kaufpreisforderung nicht einmal der Schenkungsteuer unterliegt. Es soll aber dennoch der warnende Zeigefinger erhoben werden, denn alles hat seine Grenzen: Wenn die Stundung der Kaufpreisraten rein steuerlich motiviert gewesen wäre, um tatsächlich verdeckt Zinsen zu vereinnahmen, hätte die Sache anders beurteilt werden können. Auch wären die Fälle anders entschieden worden, wenn die Immobilien unter Marktwert verkauft worden wären, die gestundeten Beträge in der Summe aber den Marktwert überschritten hätten. Dann hätten so genannte Rückzahlungsgewinne entstehen können, die steuerpflichtig sind.
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