Ausfüllhilfe zur Anlage V - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Einnahmen - 2023

Einnahmen und Werbungskosten im Zusammenhang mit vermieteten Objekten müssen in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung angegeben werden. Für jede Immobilie ist eine eigene Anlage auszufüllen. Auf den beiden ersten Seiten geht es vorrangig um die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Nachfolgend finden Sie eine Anleitung mit wertvollen Steuertipps, die Sie Schritt für Schritt durch die Anlage V hinsichtlich der Einnahmen führt. Gestaltungshinweise zur Minderung der Einkommensteuer und weiterführende Informationen runden die Ausfüllhilfe ab. Bitte beachten Sie, dass die Anlage V seit 2023 "Nachwuchs" bekommen hat und in bestimmten Fällen die Anlage V-FeWo zu erstellen ist oder auch die Anlage V-Sonstige. Die erstgenannte Anlage betrifft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Ferienwohnungen und aus kurzfristiger Vermietung. Die letztgenannte Anlage betrifft weitere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, beispielsweise Anteile an Einkünften laut gesonderter und einheitlicher Feststellung, Einkünfte aus der Untervermietung von gemieteten Räumen oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unbebauter Grundstücke, von anderem unbeweglichen Vermögen, von Sachinbegriffen sowie aus der Überlassung von Rechten.

Weitere Informationen und Anleitungen zu diesem Thema enthalten die Beiträge

SERVICE:
Hier können Sie das Steuerformular zum Ausfüllen am Bildschirm und zum Ausdrucken aufrufen:
- Formular Anlage V

1. Vorab: Wie die Einkünfte aus Vermietung ermittelt werden

Steuerpflichtig sind zwar die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, zu versteuern aber sind letztlich die Einkünfte. Das sind die Einnahmen nach Abzug von Werbungskosten. Einen Werbungskosten-Pauschbetrag gibt es bei den Vermietungseinkünften leider nicht.

Was steuerpflichtig ist

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

./. Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung

= Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Sind die Einkünfte negativ, werden sie mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet. Dadurch verringert sich Ihr zu versteuerndes Einkommen und damit Ihre Steuerschuld. Das bringt Ihnen den gewünschten Vorteil einer Steuerersparnis aus der Vermietungstätigkeit.

Falls Sie mehrere Mietobjekte haben, müssen Sie für jedes Objekt eine "Anlage V" ausfüllen.

Das müssen Sie beachten:

Falls Sie ein Objekt innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung verkaufen, gehört der Veräußerungsgewinn oder -verlust nicht in die Anlage V, sondern in die Anlage SO.
Bei Veräußerung von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren geht das Finanzamt - unabhängig von der 10-Jahresfrist - von gewerblichem Grundstückshandel aus und möchte die Veräußerungsgewinne in der Anlage G sehen.
Wird eine Wohnung im Ausland vermietet, muss zusätzlich die Anlage AUS ausgefüllt werden. Dies gilt für Länder außerhalb der EU/EWR sowie für Finnland und Spanien (mit Anrechnungsmethode). Vermietungseinkünfte aus EU-/EWR-Staaten mit Freistellungsmethode werden seit 2008 nicht mehr steuerlich erfasst, auch nicht im Progressionsvorbehalt.

Die "Anlage V" können Sie auch ausfüllen, wenn Sie noch keine Mieteinnahmen erzielen, Ihnen aber im Zusammenhang mit einer geplanten Vermietung bereits Aufwendungen entstanden sind. Denn die Aufwendungen sind als sog. vorab entstandene Werbungskosten abziehbar. Machen Sie die Werbungskosten auf der Rückseite der Anlage V geltend und Ihre Vermietungsabsicht in geeigneter Form glaubhaft.

In der "Anlage V" werden zum einen die Summe der Einnahmen (Zeile 32), zum anderen die Summe der Werbungskosten (Zeile 82) ermittelt und nach Saldierung die positiven oder negativen Einkünfte - auch als Überschuss bezeichnet - festgestellt (Zeile 84). Falls das Mietobjekt Eheleuten gemeinsam gehört, ist dieser Überschuss entsprechend dem Eigentumsverhältnis aufzuteilen (Zeile 85).

Bei Einkünften aus der Vermietung und / oder Verpachtung von Ferienwohnungen und / oder kurzfristiger Vermietung reichen Sie bitte zusätzlich zur Anlage V die Anlage V-FeWo ein.

Die Anlage V-Sonstige müssen Sie einreichen

für Einkünfte aus Beteiligungen, z. B. Grundstücks- oder Erbengemeinschaften (Zeile 4 bis 21 und 30 der Anlage V-Sonstige),
aus Untervermietung von gemieteten Räumen (Zeile 22 der Anlage V-Sonstige),
aus unbebauten Grundstücken (z.B. Parkplatz), anderem unbeweglichen Vermögen (z.B. Schiffe) und Sachinbegriffen (z.B. Geschäftseinrichtung) sowie aus der Überlassung von Rechten, z.B. Erbbaurechte, Urheberrechte, Kiesausbeuterechte (Zeile 23 bis 28 der Anlage V-Sonstige) und
für die die ermäßigte Besteuerung nach § 34 Abs. 1 EStG anzuwenden ist (Zeile 29 der Anlage V-Sonstige).

2. Einnahmen aus Vermietung einer Immobilie (Zeilen 4-32)

Zu den steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehört alles, was der Vermieter oder Verpächter aufgrund des Miet- oder Pachtverhältnisses vom Mieter oder Pächter oder von Dritten erhält. Was hier im Einzelnen alles in Betracht kommen kann, zeigt der Beitrag

- Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Lage des Grundstücks (Zeilen 4-7)

Geben Sie in Zeile 4-5 die Adresse des vermieteten Grundstücks oder der vermieteten Wohnung an.

In Zeile 6 ist das Einheitswert-Aktenzeichen anzugeben. Dieses Aktenzeichen ist enthalten im Grundsteuermessbescheid, im Einheitswertbescheid oder im aktuellen Bescheid über den Grundsteuerwert (Hauptfeststellung auf den 1.1.2022). Auf der Basis des Grundsteuermessbescheides hat die Gemeinde die Grundsteuer festgesetzt. Allerdings werden Sie im Grundsteuerbescheid oder Grundsteuer-Änderungsbescheid Ihrer Gemeinde das Einheitswert-Aktenzeichen vergeblich suchen. Diese Angabe dient lediglich als Zuordnungskriterium für ein Risikomanagement der Finanzverwaltung.

In Zeile 7 geben Sie das Datum der Anschaffung oder Fertigstellung an. Dieses Datum benötigt das Finanzamt zur Überprüfung der Gebäudeabschreibung, denn die Abschreibung beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung des Gebäudes:

Das Gebäude ist angeschafft mit dem im Kaufvertrag festgelegten Termin, zu dem Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf den neuen Eigentümer übergehen. Wann der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wird oder die Eintragung im Grundbuch erfolgt, spielt keine Rolle.
Das Gebäude ist fertig gestellt, wenn es als bezugsfertig anzusehen ist.

Falls Sie das Mietobjekt veräußert oder übertragen haben, geben Sie in Zeile 7 den Zeitpunkt des rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags (dies ist in der Regel der notarielle Kaufvertrag) oder gleichstehenden Rechtsakts an. Damit will das Finanzamt prüfen, ob gegebenenfalls ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist, weil das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung oder Fertigstellung wieder verkauft wurde. Falls Sie ein Objekt tatsächlich innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung oder Fertigstellung verkauft haben, ist zusätzlich die Anlage SO auszufüllen.

Abfragen zur Nutzung und zur Gesamtwohnfläche (Zeilen 8-11)

Wenn Sie die Immobilie als Ferienwohnung nutzen, jeweils nur kurzfristig oder an Angehörige (zu Wohnzwecken) vermieten, so gelten für die steuerliche Behandlung Besonderheiten. Die Finanzverwaltung verlangt, dass Sie die Fragen nach der speziellen Nutzungsart mit "Ja" oder "Nein" beantworten.

Haben Sie Einkünfte aus einer Ferienwohnung erzielt oder haben Sie eine Wohnung kurzfristig vermietet, so müssen Sie zusätzlich zur Anlage V die Anlage V-FeWo ausfüllen und dem Finanzamt übermitteln.

In den Zeilen 9-11 möchte das Finanzamt die Gesamtwohnfläche sowie die Flächen wissen, die auf eigengenutzten, unentgeltlich an Dritte überlassenen oder als Ferienwohnung genutzten Wohnraum entfallen.

Hintergrund:

Für den Teil der Fläche, der eigengenutzt oder unentgeltlich an Dritte überlassen wird, ist ein Werbungskostenabzug anteilig nicht möglich. Die geltend gemachten Werbungskosten werden daher entsprechend gekürzt.
Für den Teil der Fläche, der auf die Nutzung als Ferienwohnung entfällt, können Besonderheit gelten, so dass zusätzlich die Anlage V-FeWo auszufüllen und dem Finanzamt zu übermitteln ist.

Mieteinnahmen (Zeilen 12-19)

Für Mieteinnahmen gilt steuerlich das Zuflussprinzip: Einnahmen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem Sie diese erhalten. Für welchen Zeitraum die Gelder gezahlt werden, spielt im Allgemeinen keine Rolle. Ausnahmsweise sind regelmäßig wiederkehrende Zahlungen um den Jahreswechsel herum in dem Jahr anzusetzen, zu dem sie wirtschaftlich gehören.

Die Mieteinnahmen müssen Sie - ohne Umlagen und ohne Umsatzsteuer - getrennt angeben für

vermietete Wohnungen (Zeilen 12-14),
andere Räume, insbesondere Räume, die gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken dienen (Zeilen 16-17),
Wohnungen, die an Angehörige vermietet werden (Zeile 19).

STEUERRAT: Erzielen Sie aus der vorübergehenden Vermietung von Zimmern, z.B. an Feriengäste oder Messebesucher, nicht mehr als 520 EUR im Jahr, können Sie auf die Versteuerung verzichten. Dann dürfen Sie allerdings auch keine Werbungskosten geltend machen.
Weitere Informationen: Zimmervermietung.

HINWEIS: Ab dem 1.1.2024 soll eine Steuerfreigrenze für Vermietungseinkünfte eingeführt werden. Danach sollen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerfrei bleiben, sofern die Summe der Einnahmen insgesamt weniger als 1.000 EUR beträgt. Zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses (26.1.2024) war das entsprechende Wachstumschancengesetz aber noch ncht verabschiedet.

Umlagen (Zeilen 20-24)

Die an den Mieter berechneten und vereinnahmten Umlagen sind abzüglich der im laufenden Jahr geleisteten Erstattungen gesondert einzutragen, und zwar

für vermietete Wohnungen und vermietete gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume (Zeile 20),
für an Angehörige vermietete Wohnungen (Zeile 22).

Als Umlagen zu versteuern sind die Vorauszahlungen zuzüglich Nachzahlungen des Mieters und abzüglich Erstattungen an den Mieter. Dafür sind die Betriebskosten, wie Heizung, Strom, Wasser und Abwasser, Haus- und Flurbeleuchtung, Schornsteinfeger, Hausreinigung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gemeinschaftsantenne, Gebäudeversicherungen, Grundsteuer usw. als Werbungskosten absetzbar. Falls mit der Miete solche Nebenkosten abgegolten sind (Warm- oder Bruttomiete), sind die Bruttomieten zu versteuern.

Nachzahlungen von Mietern oder Erstattungen an diese im Jahre 2023 aufgrund einer Abrechnung (üblicherweise die Nebenkostenabrechnung für 2022) sind gesondert in Zeile 21 einzutragen.

Für die entsprechenden Angaben bei einer Vermietung an Angehörige nutzen Sie bitte die Zeilen 22 und 23.

Sie haben mit Ihren Mietern keine Neben- und / oder Betriebskosten gesondert vereinbart? Dann tragen Sie bitte in Zeile 24 eine "1“ ein.

Zur verbilligten Vermietung

Die getrennte Erfassung von Mieteinnahmen und Umlagen für Wohnungen, die an Angehörige vermietet sind, soll der Ermittlung einer "verbilligten Vermietung" dienen. Zu Beginn des Jahres 2021 ist das Thema "Verbilligte Vermietung" zwar großzügiger, dafür aber auch etwas komplizierter geregelt worden.

Nun gilt: Die Aufwendungen im Zusammenhang mit einer Vermietung sind in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar, wenn die vereinbarte Miete mindestens 50 Prozent - statt bisher 66 Prozent - der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Allerdings ist bei Mieten zwischen 50 und 65,99 % der ortsüblichen Miete eine Ertragsprognose erforderlich (§ 21 Abs. 2 EStG, geändert durch das "Jahressteuergesetz 2020" vom 21.12.2020).

Die Neuregelung wurde erforderlich, weil vielerorts die Mieten steigen und das Mietniveau sehr hoch ist. Vermieter, die aber darauf verzichten, regelmäßig (zulässige) Mieterhöhungen vorzunehmen, laufen zunehmend Gefahr, dass sie die 66-Prozent-Grenze unterschreiten. Und dann hätten ihre Werbungskosten gekürzt werden müssen. Denn auch wenn eingangs von der Vermietung an Angehörige die Rede ist, so gilt § 21 Abs. 2 EStG gleichermaßen bei der Vermietung an fremde Personen. Um es deutlich zu sagen: "Freundliche" Vermieter wären ohne die Gesetzesänderung vom Fiskus bestraft worden.

Ausführliche Hinweise finden Sie unter Punkt 4 dieses Beitrages. .

Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre, Mietkautionen, Baukostenzuschüsse (Zeile 25)

Erhalten Sie eine Mietnachzahlung, ist dieser Betrag in Zeile 25 enzutragen.

STEUERRAT: Wird die Mietnachzahlung für mehr als zwölf Monate geleistet, handelt es sich um eine "Vergütung für mehrjährige Tätigkeit". Die Mietnachzahlung gehört zu den außerordentlichen Einkünften nach § 34 EStG und wird daher nach der so genannten Fünftelregelung ermäßigt besteuert. Wichtig: Sie müssen in diesem Fall zusätzlich die Anlage V-Sonstige ausfüllen, und zwar den Punkt "Einkünfte, für die die ermäßigte Besteuerung nach § 34 Abs. 1 EStG anzuwenden ist" in Zeile 29.

Wenn Sie eine Mietkaution beim Auszug von Mietern nicht oder nicht vollständig zurückgezahlt haben, sondern mit ausstehenden Mieten, abzurechnenden Nebenkosten oder Beschädigungen durch die Mieter verrechnet haben, dann ist die Kaution eine steuerpflichtige Mieteinnahme. Tragen Sie diese bitte in Zeile 25 ein.

Erhalten Sie vom Mieter einen Zuschuss, beispielsweise als Beteiligung zu den Herstellungskosten des Gebäudes oder der Mieträume, müssen Sie den Betrag im Jahr der Zahlung als Einnahmen aus Vermietung versteuern. Meist wird ein solcher Zuschuss mit der Miete verrechnet und stellt somit eine Art Mietvorauszahlung dar. Die auf das Kalenderjahr entfallende Mietvorauszahlungen aus Baukostenzuschüssen gehört ebenfalls in die Zeile 25.

STEUERRAT: Sie können den Mieterzuschuss zunächst als zinsloses Darlehen ansehen und so behandeln, als ob er Ihnen erst im Laufe der Jahre zufließt. Dann brauchen Sie den Zuschuss in den betreffenden Jahren nur in Höhe des anteiligen Vorauszahlungsbetrages als Einnahme zu versteuern (R 21.5 Abs. 3 EStR).

STEUERRAT: Es empfiehlt sich, die Eintragungen zu Zeile 25 gesondert zu erläutern und eventuelle Anträge (Anwendung der Fünftel-Regelung, Verteilung eines Mietzuschusses) explizit zu stellen.

Weitere Informationen: Die Fünftelregelung für außerordentliche Einkünfte.

Einnahmen aus Vermietung von Garagen, Werbeflächen, Grund und Boden für Kioske usw. (Zeile 26)

In Zeile 26 tragen Sie sonstige Einnahmen ein. Das sind beispielsweise

Einnahmen aus der Vermietung von Garagen, Werbeflächen, Grund und Boden für Kioske.
Einnahmen aus der Vermietung von Grundstücksteilen für Mobilfunkantennen, Windkraftanlagen und WLAN-Hotspots
Entgelt für die Einräumung von Nutzungsrechten (Wohn- und Nießbrauchsrechten).
Abstandszahlung des Mieters für die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages.
Abstandszahlung eines Mietinteressenten für die Entlassung aus dem Mietvorvertrag.
Versicherungsentschädigung, die erst im Jahr nach dem Schadensfall geleistet wird.
Erstattung von Aufwendungen, die bereits als Werbungskosten abgesetzt wurden.

Umsatzsteuer (Zeilen 27-28)

Grundsätzlich gilt: Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von Gebäuden und Gebäudeteilen sind von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12a UStG). Auf diese Umsatzsteuerbefreiung können Sie aber verzichten und optional die Umsatzsteuer wählen, wenn Sie Räume an einen Unternehmer für dessen Unternehmen vermieten, z.B. an einen Gewerbetreibenden oder Freiberufler (§ 9 UStG), und der Unternehmer seinerseits umsatzsteuerpflichtige Umsätze erbringt. Hingegen besteht eine Umsatzsteuerpflicht bei Vermietung von Ferienwohnungen, Pensions- oder Hotelzimmern, Camping-Stellplätzen sowie separaten Fahrzeugstellplätzen und Garagen.

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Öffentliche Zuschüsse (Zeilen 29-31)

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Guthabenzinsen aus Bausparverträgen (Zeilen 29-31)

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3. Einkünfte aus Beteiligungen

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4. Verbilligte Vermietung

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a) Neuregelung ab 2021

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b) Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen

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c) Ist immer der Mietspiegel maßgebend?

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d) Vorsicht bei Vermietung zur gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung

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e) Überschussprognose trotz Einhaltung der Mietgrenze?

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5. AKTUELL: Entschädigungszahlungen

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Xxx Xxxx: Xxx Xxxxxxx xxxxxx xx xxx Xxxxxx xxxx xxx xxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xx xxxxxxxxxxx Xxxxxxxxx xxx xxxxxxx xxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxx xx. Xxxx xxxx xxxxxxxxx xxx Xxxxxxx xxxx Xxxxxxxxxxxxxx xxxx xxx Xxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxx Xxxxxxxx xx xxx Xxxxxxxxxx. Xxx Xxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx XxxxxxxxxxXxxxxxxxx xxx xxxxx xx xxxxxxxxx, xxxx xxxxxx Xxxxxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxx xxxxxxx xxxxxxxxx xxxxxx xxx.
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XXXXXXXXX:xxxxxxXxx Xxxx xxx Xxxxxxx xxx xxxxx xxxxxx xxxxxx xxxxxxxxxx, xxxx xxxxx Xxxxxxxxxxx xxx xxxxxxxxx xxxxxx. Xxxxxxx xxxxx xx xxxx xxxx Xxxxxxxxxx, xxx Xxxxxx xxxxx xx xxxxxxxxx. Xxxxxxxxx xxxxxx xxxxxxxxxxxx, xxxx xxx Xxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxx xxxxx xxxxxxxxx xxx, xxxx xxxx xxx xxx Xxxxxxxxxx xxxxx xxxxxx Xxxxxxxxx xx xxxxxxxxx Xxxxxxxx xxxxxx, xxx xxxxxxx xxxxxx. Xx Xxxxxxxxxxx xxxxxx xxx xxxxxxxxx xxxxxxxxx, xxxx xxx Xxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxx xxxxxxx, xxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxx Xxxxx xx xxx xx xxx Xxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxx xxxxxx.xxxxxxXxxx xxx Xxxx xx Xxxxxxxxxxx: Xxxx xxx xxx Xxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxx xxxxxxxxxx. Xxxx Xxxxxxxx xxxx xxxx xxxx xxxxxxx, xxxxxx xxxx xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxx xxxxxx, xxx xxxx xx xxx XXxX xxxxxxx xxxxxxx xxxxxx. Xxxx xxxx xxxx xxxxxxxxxxxxx xxxx Xxxxxxxxxxx xxxxxxxx.xxxxxx