Vermietung

Wer Wohnungen oder Häuser vermietet, muss viele steuerliche Fragen beantworten. Ob Abschreibung für das Gebäude, Schuldzinsen, Renovierung, Sanierung oder Vermietung an nahe Angehörige - wer hier richtig informiert ist, kann Steuern in erheblichem Umfang sparen. Aber auch bereits bei Kauf oder Herstellung gilt es, steuerlich auf der sicheren Seite zu sein.

Was gibt es Neues für Vermieter?

Einen Überblick über die Steueränderungen 2018 finden Sie: hier
Einen Überblick über die Steueränderungen 2017 finden Sie: hier

Einen Überblick über die Steueränderungen 2016 finden Sie: hier
Einen Überblick über die Steueränderungen 2015 finden Sie: hier

Arbeitshilfen:
Kaufpreisaufteilung 
Anmeldung der Bauabzugsteuer
Amtliche Anleitung zur Anmeldung der Bauabzugsteuer
Antrag auf Erstattung der Bauabzugsteuer
BMF-Schreiben zur Bauabzugsteuer
Merkblatt zur Bauabzugsteuer (PDF)
Vordruck: Zimmervermietung in der eigenen Wohnung (PDF)
Vordruck: Zimmervermietung in der Mietwohnung (PDF)
Zu den Einnahmen, die im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind, gehört alles, was der Vermieter oder Verpächter aufgrund des Miet- oder Pachtverhältnisses vom Mieter oder Pächter oder von Dritten erhält. Hier erfahren Sie, was alles als solche Einnahmen in Betracht kommen kann.

Für vermietete Wohnungen und Häuser können Sie als Vermieter neben Gebäudeabschreibung, Schuldzinsen und anderen Finanzierungskosten, Renovierungs- und Modernisierungskosten eine Vielzahl von weiteren Aufwendungen als Werbungskosten absetzen.

Im Zusammenhang mit dem Kauf oder Bau eines Mietobjekts, mit dessen Aus-, An- oder Umbau sowie mit laufenden Renovierungs- und Unterhaltungskosten entstehen häufig Schuldzinsen und Kosten der Geldbeschaffung. Wie werden solche Finanzierungskosten steuerlich behandelt?

Wenn Sie ein Gebäude renovieren oder modernisieren, stellen die Kosten im Allgemeinen "Erhaltungsaufwand" dar. Diese können aber auch als "Herstellungsaufwand" zu beurteilen sein. Die Unterscheidung ist sehr bedeutsam, denn im ersten Fall sind die Kosten voll absetzbar, im zweiten Fall nur im Wege einer langjährigen Abschreibung.

Aufwendungen für eine vermietete Immobilie sind als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung absetzbar. Steht eine Immobilie längere Zeit leer, zücken die Finanzämter alsbald den Rotstift und wollen die weiter laufenden Aufwendungen nicht mehr steuermindernd anerkennen. Dann kommt es darauf an glaubhaft darzulegen, dass weiterhin eine Vermietungsabsicht und folglich eine Einkunftserzielungsabsicht besteht.

Bei Ferienwohnungen, die im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung vermietet werden, sind die Werbungskosten oftmals über viele Jahre höher als die Einnahmen, weil die Wohnungen selten ganzjährig vermietet werden. Und da hier auch noch private Motive mitspielen, lehnen die Finanzämter die Anerkennung der Verluste wegen "Liebhaberei" häufig ab. Doch der Bundesfinanzhof hat in einem Grundsatzurteil für die steuerliche Beurteilung des Feriendomizils neue Spielregeln aufgestellt - zu Ihren Gunsten.

Die Vermietung über Kreuz ist eine durchaus legale Möglichkeit, Steuern zu sparen. Damit das Finanzamt dieses "Steuersparmodell auf Gegenseitigkeit" aber anerkennt, müssen Sie bestimmte Punkte beachten.

Bei der Vermietung von Räumen, Wohnungen und Gebäuden ist vielen Vermietern nicht bewusst, dass sie im Rahmen der Vermietungstätigkeit Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes sind und somit den Vorschriften des Umsatzsteuergesetzes unterliegen. Die Frage ist, ob die Vermietung mit oder ohne Umsatzsteuer erfolgen darf oder soll. Hier erfahren Sie, was Sie im Fall der steuerpflichtigen Vermietung zur Umsatzsteuer beachten müssen.

"Eigener Herd ist Goldes wert". In vermieteten Wohnungen stellt der Vermieter häufig eine Einbauküche zur Verfügung. Die Frage ist, welche Aufwendungen der Vermieter dafür steuerlich absetzen kann.

Wer ein Gebäude auf eigene Rechnung und Gefahr errichtet und vermietet, kann während der Vermietungszeit eine "Gebäudeabschreibung" als Werbungskosten absetzen. Grundlage dieser Gebäudeabschreibung sind die Herstellungskosten des Gebäudes. Je höher die Herstellungskosten sind, desto höher ist die laufende Abschreibung. Daher ist es wichtig, dass Sie während der Bauzeit alle Belege über die Baukosten sammeln und darüber hinaus auch nicht belegbare Aufwendungen notieren.

Regelungen zur Wohnflächenberechnung sind bisher im Wohnungsbaurecht des Bundes in der Zweiten Berechnungsverordnung enthalten, die nach der Reform des Wohnungsbaurechts nur noch übergangsweise für die nach altem Recht geförderten Sozialwohnungen gilt. Aufgrund des Wohnraumförderungsgesetzes, das zum 1.1.2002 in Kraft getreten ist, wurde die neue Wohnflächenverordnung mit Wirkung ab 1.1.2004 erlassen.

Nach dem Erwerb eines gebrauchten Gebäudes werden häufig mehr oder weniger umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Die Aufwendungen sind steuerlich absetzbar, wenn das Gebäude vermietet wird. Die Frage aber ist, ob solche Kosten als Erhaltungsaufwand sofort absetzbar sind oder ob sie als sog. anschaffungsnaher Herstellungsaufwand nur im Wege der Abschreibung zu berücksichtigen sind.

Einnahmen aus der Vermietung von Stellplätzen und Garagen gehören zu den steuerpflichtigen Vermietungseinkünften. Solche Einnahmen können auch umsatzsteuerpflichtig sein, wenn es sich um eine eigenständige Vermietungsleistung handelt. Falls die Vermietung von Fahrzeugstellplätzen jedoch als Nebenleistung einer umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung anzusehen ist, bleiben die Mieteinnahmen umsatzsteuerfrei.

Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazu gehörigen Grund und Boden mit. Dieser Bodenanteil aber kann bei vermieteten Objekten steuerlich nicht abgeschrieben werden. Ein einheitlicher Gesamtkaufpreis muss daher auf das Gebäude und auf den Grund und Boden aufgeteilt werden. Dabei sollten Sie die rechtlichen Spielregeln kennen.

Besondere steuerliche Fallstricke und Kniffe sollten Sie kennen, wenn Sie eine Wohnung nach der Selbstnutzung erstmals vermieten wollen oder wenn Sie die Wohnung nach der Vermietung selbst nutzen oder verkaufen wollen.

Neben der linearen oder degressiven Abschreibung kann bei Schäden aufgrund außergewöhnlicher Ereignisse eine außergewöhnliche Abschreibung vorgenommen werden (§ 7 Abs. 1 Satz 6 EStG).

Wer Grundbesitz hat, muss Grundsteuer zahlen. Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die zwar nach einheitlichen Grundsätzen berechnet, aber je nach Gemeinde in unterschiedlicher Höhe erhoben wird. Der folgende Beitrag befasst sich mit den Fragen: Ist die Grundsteuer verfassungsgemäß? Wie wird die Grundsteuer ermittelt? Gibt es einen Grundsteuererlass bzw. wie ist dieser zu beantragen?

Bei einem so genannten einheitlichen Vertragswerk bestimmt sich die Höhe der Grunderwerbsteuer nicht nur nach dem Wert des Grund und Bodens, sondern auch nach dem Wert des noch zu errichtenden Gebäudes. Die OFD Rheinland hat hierzu mit Verfügung vom 15.5.2006 (S 4521 - 1006 - St 2, DB 2006 S. 1243) Stellung genommen.

Angehörigen steht es frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander so zu gestalten, dass sie für sie steuerlich möglichst günstig sind. So die erfreuliche Maxime des Bundesfinanzhofs. Doch die Finanzämter prüfen Verträge unter Angehörigen besonders gründlich, weil sie hier Scheingeschäfte und damit einen steuerlichen Missbrauch vermuten. Daher sollten Sie die fiskalischen Anforderungen an die Vertragsgestaltung kennen und auch einhalten, damit das Finanzamt Ihnen keinen Strich durch die Rechnung machen kann.

Beim Kauf oder Bau eines Hauses entstehen erhebliche Aufwendungen. Diese Aufwendungen bezeichnet man im ersten Fall als Anschaffungskosten, im letzteren Fall als Herstellungskosten. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind bei Vermietung des Gebäudes im Wege der Abschreibung als Werbungskosten absetzbar.

Vermieten Sie vorübergehend einzelne Räume Ihrer selbst genutzten Wohnung, z. B. an Messebesucher oder Feriengäste, sind die Mieteinnahmen grundsätzlich steuerpflichtig und in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Doch Sie können von einer vorteilhaften Vereinfachungsregelung profitieren (R 21.2 EStR).

Hohe Grundstückspreise machen den Wunsch vom Eigenheim oft unerschwinglich. Eine interessante Alternative zum Kauf ist das Erbbaurecht, die langfristige Leihgabe von Bauland. Beim Erbbaurecht räumt der Grundstückseigentümer (Erbbauverpflichtete) dem Nutzenden (Erbbauberechtigten) das Nutzungsrecht über sein Grundstück auf eine lange Zeit ein, meist 99 Jahre. Wie aber werden die Zahlungen für das Erbbaurecht beim Erbbauberechtigten und beim Erbbauverpflichteten steuerlich behandelt?

Wer vor dem 1.1.1987 sein Haus oder seine Eigentumswohnung angeschafft oder fertig gestellt hatte, konnte acht Jahre lang die damalige 7b-Abschreibung in Anspruch nehmen. Auch nach dem Auslaufen dieser Förderung wirkt sie für vermietete Gebäude weiter: die Restwert-Abschreibung nach § 7b Abs. 1 Satz 2 EStG.

Jedes Gebäude, das der Einkunftserzielung dient, kann linear abgeschrieben werden. Darunter ist die gleichmäßige Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer zu verstehen (§ 7 Abs. 4 EStG).

Anstelle der linearen Abschreibung können Sie - ganz nach Ihrer Wahl - unter bestimmten Voraussetzungen auch die degressive Abschreibung in Anspruch nehmen (§ 7 Abs. 5 EStG).

Die verbilligte Vermietung an Angehörige mit seiner vorteilhaften steuerlichen Regelung bietet die Möglichkeit, Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen. Diese resultieren meist aus der Abschreibung auf das Gebäude sowie aus der unbegrenzten Absetzbarkeit von Schuldzinsen in Verbindung mit einer verringerten Miete. Dies gilt insbesondere bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Personen, auch Kinder. Bei diesem Steuersparmodell müssen Sie jedoch bestimmte Spielregeln beachten.

Seit dem 1.1.2005 sind Zahlungen, die im Voraus für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren geleistet werden, nicht mehr in voller Höhe sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzbar, sondern müssen auf den Zeitraum der Nutzungsüberlassung gleichmäßig verteilt werden (§ 11 Abs. 2 Satz 3 EStG). Die Frage ist, ob dies auch für ein Damnum oder Disagio bei Darlehensverträgen gilt.

Am Dach wird oft gewerkelt: Es wird ausgebessert und erneuert, und es wird drunter ausgebaut, umgebaut und aufgestockt. Dann aber wird?s kompliziert, denn die Aufwendungen werden steuerlich unterschiedlich behandelt.

Eigentümer von Eigentumswohnungen sind nach dem Wohnungseigentümergesetz verpflichtet, eine Instandhaltungsrückstellung (sog. Instandhaltungsrücklage) zu bilden, um damit Instandhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum zu finanzieren. Was ist dabei steuerlich zu beachten?

Wer ein unbebautes Grundstück oder ein Gebäude mit Grund und Boden erwirbt, muss anstelle der Mehrwertsteuer Grunderwerbsteuer zahlen. Diese Steuer fließt in die Kassen der Bundesländer.

Wer ein Baudenkmal bzw. ein denkmalgeschütztes Gebäude besitzt oder erwirbt, muss dieses nach dem Grundsatz "Eigentum verpflichtet" zum Wohle der Allgemeinheit erhalten. Dies ist oftmals mit erheblichen Kosten verbunden. Wenn Sie ein solches Gebäude vermieten, können Sie Steuervergünstigungen in Form erhöhter Abschreibungen, die sog. Denkmal-AfA, in Anspruch nehmen (§ 7i EStG).

Im geschäftlichen Leben ist es üblich, dass ein leistender Unternehmer in seinen Rechnungen Umsatzsteuer ausweist und diese an sein Finanzamt abführt. Der Leistungsempfänger begleicht die Rechnung und kann die gezahlte Umsatzsteuer seinerseits als Vorsteuer abziehen - sofern er umsatzsteuerpflichtig ist. Aber seit dem 1.4.2004 gilt in der Baubranche die umgekehrte Steuerschuldnerschaft: Hier darf der Leistungsempfänger (Auftraggeber) die Umsatzsteuer nicht mehr an den Leistungserbringer zahlen, sondern muss diese direkt an sein Finanzamt abführen (§ 13b UStG).

Gar manche Bürger haben Immobilienbesitz im Ausland, wie Ferienwohnungen oder Ferienhäuser, oder sie sind an geschlossenen Immobilienfonds beteiligt. Wer in Deutschland seinen Wohnsitz hat, muss sein gesamtes Welteinkommen hier versteuern - auch Mieteinkünfte aus einer ausländischen Immobilie. Die Frage ist, ob und wie Vermietungsverluste berücksichtigt werden. Seit 2008 gelten völlig neue Steuerregeln für ausländische Mieterträge und Mietverluste.

Diese Meldung dürfte Bauherren interessieren, deren Neubau an das Wasserversorgungsnetz angeschlossen wird oder in den letzten Jahren angeschlossen wurde. Das Verlegen des Hausanschlusses für Wasser, dessen Wartung oder Erneuerung unterliegt nicht dem allgemeinen Umsatzsteuersatz von 19 %, sondern lediglich dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 %. Betroffene können sich jetzt Geld zurückholen.

Viele Haus- und Garagendächer sowie Außenfassaden sind noch mit asbesthaltigen Platten eingedeckt. Die Verwitterung setzt zunehmend gesundheitsgefährdende Asbestfasern frei. Eine grundlegende Sanierung und Entsorgung ist teuer. Doch in bestimmten Fällen können Sie das Finanzamt an den Kosten beteiligen.

Ist ein Immobilienverkauf als "privates Veräußerungsgeschäft" zu beurteilen, müssen Detailfragen zur Besteuerung geklärt werden. Hier erfahren Sie, wie der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn oder -verlust ermittelt wird und wie er zu versteuern ist.

Für Baumaßnahmen an einem vermieteten Gebäude, das in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich liegt, können erhöhte Abschreibungen in Anspruch genommen werden (§ 7h EStG).

Nach neuem Recht hat jeder Hausbesitzer dafür zu sorgen, dass seine Abwasserleitungen technisch in Ordnung sind. So sollen Hauseigentümer eine Dichtheitsprüfung sämtlicher Abwasserleitungen für Schmutz- und Niederschlagswasser auf ihrem Grundstück von einem Sachkundigen vornehmen lassen und bei Mängeln auf eigene Kosten reparieren müssen. Hier erfahren Sie dazu interessante Einzelheiten.

Falls die Bauleistungen für den unternehmerischen Zweck bestimmt sind, der Auftragswert die Bagatellgrenze übersteigt und das ausführende Bauunternehmen Ihnen eine Freistellungsbescheinigung nicht vorlegt, müssen Sie die Bauabzugsteuer einbehalten und an das Finanzamt abführen. Hierbei ergeben sich für Sie doch etliche Fragen.

Mit dem "Gesetz zur Eindämmung illegaler Betätigung im Baugewerbe" vom 30.8.2001 wurde eine neue Verpflichtung zum Steuerabzug eingeführt, von der u. a. auch Vermieter betroffen sind: Wer ab 1.1.2002 Arbeiten am und im Haus durchführen lässt, muss in bestimmten Fällen vom Rechnungsbetrag einen Teilbetrag einbehalten und an das Finanzamt abführen. Hier erfahren Sie Einzelheiten, wann Sie von diesem Steuerabzug betroffen sind.

Gehört ein Gebäude mehreren Personen und wird nur von einem Miteigentümer genutzt, ergeben sich Fragen zur steuerrechtlichen Zurechnung von Einnahmen und Werbungskosten bei den Miteigentümern. Die Einzelheiten klärt eine aktuelle Verfügung der OFD Frankfurt vom 25.2.2015 (S 2253 A - 84 - St 213).

Beim Abbruch eines Gebäudes stellt sich die Frage, wie die Abbruch- und Aufräumkosten sowie der Restbuchwert des abgerissenen Gebäudes steuerlich zu behandeln sind. Vorrangig ist hierbei zu unterscheiden, ob das abgerissene Gebäude mit oder ohne Abbruchabsicht angeschafft worden war (H 6.4 EStR).

Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung in Vermietungsabsicht kauft, kann eine "Gebäudeabschreibung" als Werbungskosten absetzen. Grundlage dieser Gebäudeabschreibung sind die Anschaffungskosten. Da sich die Anschaffungskosten auf das Gebäude und den zugehörigen Grund und Boden beziehen, müssen sie entsprechend aufgeteilt werden.

Im malerischen Städtchen Staufen im Landkreis Breisgau-Hochwarzwald mit seinen 8.000 Einwohnern sind zahlreiche Häuser von schweren Schäden betroffen. Der Grund hierfür sind geothermische Bohrungen zur Erschließung von Erdwärme für das historische Rathaus. Bei den Bohrungen stieg Tiefenwasser auf und brachte darüber liegende Erdschichten zum Aufquellen. Die Folge ist, dass sich der Boden hebt und an den Häusern Risse entstehen. Jetzt stellt der Fiskus Steuererleichterungen in Aussicht (OFD Karlsruhe vom 12.10.2009, S 2190/13 - St 111).

Ein liebevoll gepflegter Garten macht nicht nur eine Menge Arbeit, er kostet auch viel Geld. Manch einer pflastert seine Außenanlage lieber. Bei vermieteten Objekten können die Kosten steuermindernd abgesetzt werden. Aber wie?

Die Umstellung der Energieerzeugung auf erneuerbare Energien erfordert, dass die Energieeffizienz gesteigert wird. Bis 2020 soll der Primär­energieverbrauch gegenüber 2008 um 20 Prozent und bis 2050 um 50 Prozent ver­mindert werden. Energetische Sanierungsmaßnahmen wollte die Bundesregierung mit erhöhten Abschreibungen für Vermieter und Sonderausgabenabzügen für Eigenheimer steuerlich fördern. Doch die SPD-dominierten Bundesländer ließen das Gesetz im Bundesrat und im Vermittlungsausschuss scheitern. Jetzt soll es für Eigenheimbesitzer Zuschüsse für solche Baumaßnahmen geben.

Nachfolgend finden Sie eine Sammlung von Vordrucken und Arbeitshilfen zum Thema "Vermietung und Verpachtung".

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