Viele Eltern übertragen ihren Kindern schon zu Lebzeiten eine vermietete Immobilie, behalten sich aber vor, bis zu ihrem Tode weiterhin die Erträge zu vereinnahmen. Man spricht insoweit von einem Vorbehaltsnießbrauch. In einkommensteuerlicher und in schenkungsteuerlicher Hinsicht bereitet die Übertragung gegen Einräumung eines Vorbehaltsnießbrauchs keine allzu großen Probleme. Doch ganz anders ist die Sache, wenn Eltern und Kinder nach einigen Jahren zu der Überzeugung gelangen, dass die Kinder über die Immobilie unbelastet verfügen sollen und die Eltern daher auf ihr Nießbrauchrecht verzichten möchten. Hier sind nämlich in schenkungsteuerlicher Hinsicht merkwürdigerweise wichtige Fragen ungeklärt, so dass der Verzicht auf ein Nießbrauchrecht in finanzieller Hinsicht sogar zu einem unkalkulierbaren Risiko werden kann.

1. Steuerliche Auswirkungen bei Übertragung der Immobilie

Bei der - unentgeltlichen - Übertragung einer vermieteten Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs geschieht in einkommensteuerlicher Hinsicht nicht allzu viel. Die Eltern werden quasi weiterhin wie Eigentümer betrachtet, das heißt, ihnen werden die Einnahmen zugerechnet. Im Gegenzug können sie die Aufwendungen für die Immobilie weiter als Werbungskosten abziehen. Die Kinder sollten darauf achten, dass die Kosten tatsächlich von den Eltern getragen werden, denn sie können ihrerseits grundsätzlich keine Aufwendungen gelten machen. Schenkungsteuerlich ist es etwas komplizierter. Hier wird zunächst der Wert der Immobilie - zumeist nach dem so genannten Ertragswertverfahren - ermittelt. Dabei kommt es maßgeblich auf die Höhe der tatsächlichen Mieten oder - bei Selbstnutzung - der üblichen Mieten an. In den letzten Jahren sind diese stark gestiegen, so dass die Ertragswerte oft recht hoch, zuweilen auch überhöht, sind. Zur Not muss der reelle Wert mittels Gutachten nachgewiesen werden.

Von dem so ermittelten Wert wird die Belastung mit dem Nießbrauchrecht als Verbindlichkeit abgezogen. Dazu wird ein Kapitalwert ermittelt; die Höhe dieses Werts richtet sich in aller Regel nach den Erträgen aus der Immobilie und dem Lebensalter der Eltern - je jünger, desto höher die abziehbare Belastung. Allerdings ist der Kapitalwert auf einen Höchstbetrag gedeckelt (§ 16 Bewertungsgesetz). Das führt dazu, dass die Belastung zuweilen nicht in tatsächlicher Höhe abgezogen wird. Letztlich wird von dem Immobilienwert nach Abzug der Belastung auch noch der persönliche Freibetrag berücksichtigt. Dieser beträgt bei der Übertragung auf Kinder 400.000 EUR (je Kind) und kann in einem Zeitraum von zehn Jahren nur einmal in Anspruch genommen werden. Die Praxis zeigt, das in vielen Fällen letztlich keine Schenkungsteuer entsteht, weil die Belastung mit dem Nießbrauch und der persönliche Freibetrag "ausreichen", um die Steuerlast auf 0 EUR zu senken. Das ist aber zugegebenermaßen eine pauschale Betrachtung. Jeder Einzelfall muss natürlich gesondert gerechnet werden.

Weitere Informationen: Erbschaft- und Schenkungsteuer: Bewertung von Grundvermögen

2. Steuerliche Auswirkungen bei Verzicht auf den Nießbrauch

Doch was geschieht, wenn die Eltern auf ihr Nießbrauchrecht verzichten möchten? Hier ist zu unterscheiden, ob der Verzicht ohne jede Gegenleistung erfolgt oder ob die Kinder eine Abstandszahlung leisten. Im ersten Fall treten die Kinder bei der Einkommensteuer sozusagen in die Fußstapfen der Eltern, versteuern also die Einnahmen und ziehen die Kosten ab. Die Absetzungen für Abnutzung (AfA), die noch den Eltern zustanden, führen sie fort. Im zweiten Fall gilt prinzipiell das Gleiche, allerdings schaffen die Kinder durch die Abstandszahlung zusätzliches AfA-Volumen, das sie steuerlich geltend machen können. Abziehbar ist dabei nur der Teil, der auf das Gebäude entfällt und nicht der Teil für den Grund und Boden. Insoweit gibt es Verwaltungsanweisungen, die die steuerliche Handhabung regeln (z.B. Bayerisches Landesamt für Steuern vom 28.1.2011, S 2196.1.1-2/1 St32). Einkommensteuerlich bewegen sich Betroffene mithin auf sicherem Terrain.

Schenkungsteuerlich sieht die Sache ganz anders aus.

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