Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung muss üblicherweise der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlen. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern und Sachsen) und 6,5 Prozent (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis für die Immobilie. Eine beliebte Möglichkeit zur Senkung der Grunderwerbsteuer ist, den Anteil der Inventarliste am gesamten Kaufpreis zu erhöhen. Alles, was keine "wesentlichen Gebäudebestandteile" sind, unterliegt nicht der Steuer. Dazu aber muss im Kaufvertrag detailliert festgelegt werden, welcher Preis auf das Gebäude entfällt und welcher auf das steuerfreie Inventar. Zu solchem Inventar gehören beispielsweise Möbelstücke, Einbauküchen, Markisen, Heizölvorrat, Solaranlage, Sauna usw.Das Finanzgericht (FG) Köln hat in jüngster Zeit zweimal zu der Frage Stellung genommen, welche Bestandteile des Kaufpreises für eine Immobilie der Grunderwerbsteuer unterliegen. Konkret ging es in dem einen Fall um das übernommene Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage und in dem anderen Fall um die mitverkaufte Einbauküche und die Markisen. Im ersten Fall hat es entschieden, dass die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage bei Erwerb von Teileigentum nicht um ein übernommenes Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage zu mindern ist (Urteil vom 17.10.2017, 5 K 2297/16, vgl. SteuerSparbrief Mai 2018 ). Das heißt: Die miterworbene Instandhaltungsrücklage unterliegt der Grunderwerbsteuer. Gegen das Urteil ist zwischenzeitlich die Revision beim BFH eingelegt worden (II R 49/17).
AKTUELL hat das FG Köln in dem zweiten Verfahren entschieden, dass für eine mitverkaufte Einbauküche und Markisen keine Grunderwerbsteuer fällig wird (Urteil vom 8.11.2017, 5 K 2938/16).
- Die Kläger hatten ein Einfamilienhaus für 392.500 EUR erworben und im notariellem Kaufvertrag vereinbart, dass von dem Kaufpreis 9.500 EUR auf die mitverkaufte Einbauküche und Markisen entfielen. Das Finanzamt erhob auch auf diesen Teilbetrag Grunderwerbsteuer, weil es den für die gebrauchten Gegenstände vereinbarten Preis für zu hoch hielt. Den Klägern sei es nur darum gegangen, die Grunderwerbsteuer zu sparen.
- Hiergegen wehrten sich die Kläger erfolgreich vor dem FG Köln. Dieses führt in seinem Urteil aus, dass die in einem Kaufvertrag gesondert vereinbarten Kaufpreise grundsätzlich der Besteuerung zu Grunde zu legen seien. Dies gelte jedenfalls, solange keine Zweifel an der Angemessenheit der Preise bestünden. Das Finanzamt müsse nachweisen, dass für die beweglichen Gegenstände keine realistischen Verkaufswerte angesetzt worden seien. Insoweit handele es sich um steuerbegründende Umstände, für die das Finanzamt die Feststellungslast trage. Zur Ermittlung des Werts seien weder die amtlichen Abschreibungstabellen noch die auf Verkaufsplattformen für gebrauchte und ausgebaute Gegenstände geforderten Preise als Vergleichsmaßstab geeignet. Die Entscheidung ist rechtskräftig.
Das bedeutet also: Werden zusammen mit einer Immobilie gebrauchte bewegliche Gegenstände verkauft, wird hierfür keine Grunderwerbsteuer fällig. Dies gilt für Gegenstände, die werthaltig sind, und wenn keine Anhaltspunkte für unrealistische Kaufpreise bestehen.
Oftmals ist die Frage, ob auch das im Öltank befindliche Heizöl aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden kann und somit frei von Grunderwerbsteuer bleibt. Grundsätzlich gilt: Der Heizölvorrat ist Zubehör des Hauses gemäß § 97 Abs. 1 Satz 1 BGB und wird - sofern keine andere Vereinbarung getroffen wird - mit dem Haus mitverkauft (OLG Schleswig-Holstein vom 5.12.1996, 11 U 129/94). Falls jedoch im notariellen Kaufvertrag ein gesonderter Preis für den Heizölvorrat festgelegt wird, wird darauf keine Grunderwerbsteuer berechnet.
STEUERRAT: Angesichts der hohen Steuersätze lohnt es sich, Inventar aus dem Kaufpreis herauszurechnen und separat im Kaufvertrag auszuweisen. Wenn laut Kaufvertrag die Immobilie 300.000 EUR kosten würde, dann müssten Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer zahlen (= 19.500 EUR). Falls Sie nun im Kaufvertrag z.B. die Küche (10.000 EUR) und die Sauna (3.000 EUR) gesondert ausweisen und bewerten, reduziert sich der Preis für die Immobilie um 13.000 EUR. Die Grunderwerbsteuer ist dann nur für 287.000 EUR fällig. Das bringt Ihnen eine Steuerersparnis von 845 EUR.
Bedenken Sie aber Folgendes: Wenn der Preis für die Einrichtungsgegenstände gesondert ausgewiesen wird, mindert sich der Wert, der auf die Immobilie entfällt, nicht nur steuerlich, sondern auch für die finanzierende Bank. Das heißt: Die Werthaltigkeit der Immobilie wird für die Bank gemindert. Wenn also zum Beispiel bei einem Gesamtkaufpreis von 300.000 Euro rund 13.000 Euro auf Küche und Markisen entfallen, mindert sich der Beleihungswert entsprechend und es könnten höhere Zinsen anfallen.
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