Bei Ferienwohnungen, die im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung vermietet werden, sind die Werbungskosten oftmals über viele Jahre höher als die Einnahmen, weil die Wohnungen selten ganzjährig vermietet werden. Und da hier auch noch private Motive mitspielen, lehnen die Finanzämter die Anerkennung der Verluste wegen "Liebhaberei" häufig ab. Das heißt: Der Vermieter muss in vielen Fällen den Gegenbeweis antreten und dem Finanzamt gegenüber darlegen, dass er langfristig doch einen "Total-Überschuss" erreichen kann.

Bei Wohnungen, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet, also nicht selbstgenutzt werden, muss der Fiskus dem Eigentümer grundsätzlich Glauben schenken. Der Nachweis einer Total-Überschusses ist also nicht erforderlich; vielmehr wird dieser - anders als bei zeitweise selbstgenutzten Wohnungen - unterstellt. Allerdings spielt die Anzahl der Vermietungstage eine bedeutende Rolle:

  • Eine Überschusserzielungsabsicht wird (nur) dann unterstellt, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr - bis auf die üblicherweise vorkommenden Leerstandszeiten - an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Dabei darf die tatsächliche Vermietungszeit nur um bis zu 25 % niedriger sein als die ortsübliche Vermietungszeit (BFH-Urteil vom 26.10.2004, IX R 57/02).
  • Steht die Wohnung im Durchschnitt häufiger leer als andere Ferienwohnungen desselben Ortes, so wird das Finanzamt eine Ertragsprognose für 30 Jahre verlangen, um zu prüfen, ob in diesem Zeitraum ein Überschuss erzielt werden kann. Nur bei positiver Ertragsprognose werden die Werbungskosten in voller Höhe anerkannt.

Doch was bedeutet eigentlich "ortsübliche Vermietungszeit"? Auf welche Zahlen kommt es konkret an?

AKTUELL hat sich das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern mit dieser Frage befasst und ein Urteil gefällt, dass betroffenen Besitzern von Ferienwohnungen möglicherweise helfen kann. Bei der Ermittlung des Vergleichsmaßstabes für die Auslastungszahlen ist nämlich nur auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht jedoch auf diejenige von sämtlichen Beherbergungsbetrieben einer Stadt abzustellen. Daher ist der Vergleichsmaßstab deutlich geringer als von der Finanzverwaltung angenommen (Urteil vom 23.10.2019, 3 K 276/15).

  • Der Fall: Die Kläger erklärten Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung in der Stadt A. Die Ferienwohnung befindet sich im selbstgenutzten Haus mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 220 qm, wovon 155 qm auf den selbstgenutzten Teil und 65 qm auf die Ferienwohnung entfallen. Die Ferienwohnung wurde in den Jahren 2006 bis 2015 maximal an 124 Tagen pro Jahr, zumeist aber wesentlich darunter und in einem Jahr sogar nur an 13 Tagen vermietet. Das Finanzamt erkannte die geltend gemachten Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht an.
  • Zur Begründung wies das Finanzamt darauf hin, dass die Kläger zwar eine ausschließliche Vermietung der Ferienwohnung nachgewiesen hätten. So böten sie die Ferienwohnung über Vermittler an und es stünde ihnen genügend Wohnfläche für die Unterbringung von eigenen Gästen zur Verfügung. Dennoch sei die Einkünfteerzielungsabsicht immer dann anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen mindestens um 25 % unterschreitet. Im Streitfall sei die ortsübliche Vermietungszeit unterschritten. Nach den Erhebungen des Statistischen Amtes Mecklenburg-Vorpommern habe die durchschnittliche Auslastung der Stadt A 35,5 % (alle Unterkünfte) betragen. Für die Region Vorpommern/Rügen läge sie bei 29,3 % (alle Unterkünfte) und bei 23,6 % (nur Ferienunterkünfte und Campingplätze). Dies ergebe ins Verhältnis gesetzt eine durchschnittliche Vermietung von 104 Tagen für die Stadt A für das Jahr 2013. Anhand der Prognoseberechnung sei ersichtlich, dass ein Totalüberschuss innerhalb des Prognosezeitraumes mit der Ferienwohnung nicht erzielt werden könne. Besonders auffällig an der Prognose sei, dass bereits die Kosten, auf die die Kläger kaum Einfluss hätten, fast doppelt so hoch seien wie die Einnahmen.
  • Die hiergegen gerichtete Klage war erfolgreich. Die Kläger haben Anspruch auf Berücksichtigung der von ihnen geltend gemachten Verluste aus der Vermietung ihrer Ferienwohnung. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist im Streitfall nicht anhand einer Prognoserechnung zu überprüfen.
  • Begründung: Gemessen an den Zahlen des Statistischen Amtes Mecklenburg-Vorpommern haben die Kläger mit der Vermietung ihrer Ferienwohnung eine Auslastung erreicht, die mit Ausnahme des Jahres 2012 oberhalb von 75 % des ortsüblichen Wertes lag. Bei der Ermittlung des Vergleichsmaßstabes ist auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht jedoch auf diejenige von sämtlichen Beherbergungsbetrieben in der Stadt A abzustellen. Auf die ortsübliche Auslastung der insgesamt angebotenen Betten/Schlafgelegenheiten in A (Hotels, Gasthöfe, Pensionen, Ferienunterkunft und sonstige Unterkünfte) ist also nicht abzustellen. Die Auslastungszahlen von Hotels sowie Gasthöfen sind mit denjenigen von Ferienwohnungen nicht vergleichbar. So ergibt sich aus den Erhebungen des Statistischen Amtes Mecklenburg-Vorpommern, dass Hotels in A im Streitjahr 2013 eine Auslastungsquote von 45,6 %, Hotels garni von 35,9 % und Gasthöfe eine Auslastung von 49,8 % erreicht haben. Demgegenüber erzielten Ferienhäuser und Ferienwohnungen (ab zehn Betten) lediglich Auslastungszahlen von 27,2 %.

STEUERRAT: Gegen das Urteil ist die Revision zugelassen worden, die zwischenzeitlich beim Bundesfinanzhof unter dem Az. IX R 33/19 geführt wird. Berufen Sie sich hierauf und beantragen Sie ein Ruhen Ihres eigenen Falles, wenn das Finanzamt bei Ihnen die Verluste nicht anerkennen will.

Weitere Informationen: Steuerrat zur Ferienwohnung

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