Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Sie ist nicht nur beim Kauf von Grund und Boden oder eines Gebäudes zu entrichten, sondern auch bei der Bestellung eines Erbbaurechts. Das heißt: Obwohl der Erbbauberechtigte gar kein Eigentum erwirbt, muss er Grunderwerbsteuer zahlen. Deren Höhe ist zwar üblicherweise geringer als beim Kauf des Grundstücks; sie richtet sich nach der Höhe des Erbbauzinses und der Dauer des Erbbaurechts. Aber einige tausend Euro kann sie ausmachen.

Recht kompliziert wird es, wenn dem Erbbauberechtigten angeboten wird, das Grundstück nach einigen Jahren zu kaufen. Auch hier fällt Grunderwerbsteuer an. Für die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage ist dann der Kaufpreis des Grundstücks um den so genannten Kapitalwert des verbliebenden Erbbauzinses zu kürzen. Statt eines Kaufs wird den Nutzern des Grundstücks aber oftmals auch eine - vorzeitige - Verlängerung des Erbbaurechts angeboten.

AKTUELL hat das Niedersächsische Finanzgericht die Auffassung der Finanzverwaltung bestätigt, dass auch die Verlängerung eines Erbbaurechts der Grunderwerbsteuer unterliegt. Selbst dieser Fall bleibt also nicht vom Zugriff des Fiskus verschont (Urteil vom 2.10.2019, 7 K 75/19)

  • Der Fall: Im Jahre 1960 bestellte der Grundstückseigentümer erstmals ein Erbbaurecht an dem Grundstück X. Das Erbbaurecht hatte eine Laufzeit bis zum 30. September 2040. Der Kläger erwarb das Erbbaurecht im Rahmen einer Zwangsversteigerung im Jahre 2016. Per Nachtragsvereinbarung zu dem ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag wurde die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags über die ursprüngliche Laufzeit hinaus vorzeitig um 56 Jahre verlängert. Der jährliche Erbbaurechtszins wurde zudem erhöht. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer mit 2.536 EUR fest. Hierbei legte es für die Bemessungsgrundlage den jährlichen Erbbauzins multipliziert mit einem bestimmten Vervielfältiger zugrunde. Der Kläger war der Auffassung, dass der Vorgang nicht steuerbar sei, da bereits bei der erstmaligen Bestellung des Erbbaurechts Grunderwerbsteuer entrichtet worden sei. Die Klage wurde jedoch abgewiesen.
  • Die Grunderwerbsteuer bemisst sich gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Bei der Begründung bzw. Verlängerung eines Erbbaurechts ist - neben etwaigen weiteren Leistungen des Erbbauberechtigten - der Wert der zu zahlenden Erbbauzinsen maßgeblich.

STEUERRAT:  Gegen das Urteil ist Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesfinanzhof eingelegt worden, die jedoch mit Beschluss vom 23.4.2020 (II B 80/19) zurückgewiesen worden ist. Wer sich mit Einzelheiten rund um die Grunderwerbsteuer bei Erbbaurechten befassen möchte, sollte den Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 16.9.2015 (S 4500, BStBl 2015 I S. 827) mit entsprechenden Beispielen zur Hand nehmen.

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