Folgender Fall: Ein Wohnungseigentümer vermietet die Immobilie seit nahezu 20 Jahren an fremde Mieter. Nach dem - freiwilligen - Auszug des letzten Mieters renoviert er die Wohnung und möchte sie wieder vermieten, entscheidet sich dann aber doch für eine Selbstnutzung. Darf der Eigentümer die Kosten trotz Eigennutzung steuerlich als Werbungskosten abziehen? Antwort: Im Prinzip ja, doch an den Nachweis der zunächst bestehenden Vermietungsabsicht sind strenge Anforderungen zu stellen. Das Finanzgericht Hamburg hat in einem aktuellen Urteil folgende Grundsätze aufgestellt (Urteil vom 5.11.2021, 2 K 163/19):- Im Regelfall können Renovierungskosten, die nach tatsächlichem Auszug des Mieters getätigt werden, als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden, wenn sie im Hinblick auf eine vom Steuerpflichtigen beabsichtigte Anschlussvermietung getätigt werden. Die Betonung liegt auf dem Wort "beabsichtigte".
- Eine Berücksichtigung von Renovierungskosten, die nach Auszug des Mieters entstanden sind, ist hingegen regelmäßig in den Fällen ausgeschlossen, in denen sich an die bisherige Vermietung der Wohnung eine Eigennutzung durch den Vermieter anschließt. Gleiches gilt, wenn der Steuerpflichtigen nicht hinreichend nachweisen kann, dass zunächst eine Vermietungsabsicht bestanden hat, diese aber erst nach der Renovierung aufgegeben wurde.
- Besteht die Vermietungsabsicht im Zeitpunkt der vorgenommenen Renovierung nicht fort, können Aufwendungen unter bestimmten Voraussetzungen dennoch ausnahmsweise als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung angesehen werden. Dafür müssen die Aufwendungen wiederum in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der früheren Vermietung stehen. Beispiel: Malerarbeiten sind in erster Linie durch die Abnutzung der Wohnung durch den vormaligen Mieter verursacht worden. Die vom Mieter verursachte Abnutzung und dadurch erforderliche Renovierung darf aber nicht von der Tatsache überlagert werden, dass der Renovierungsaufwand vornehmlich dazu dient, die Wohnung in der Zukunft nutzen zu können.
- Will der Steuerpflichtigen eine Berücksichtigung der Aufwendungen als (vorweggenommene) Werbungskosten erreichen, trägt er für eine geplante Anschlussvermietung die Darlegungs- und Beweislast. Die fordernde fortbestehende Vermietungsabsicht muss hinreichend substantiiert vorgetragen und belegt werden.
- Aufwendungen für Reparaturen können im Einzelfall auch dann als Werbungskosten zu berücksichtigen seien, wenn sie zur Beseitigung eines Schadens getätigt wurden, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteigt, wie insbesondere bei mutwilligen Schäden. Doch auch hier trägt der Steuerpflichtige die Beweislast.
STEUERRAT: Im Grundsatz ist ein Abzug der Kosten im eingangs geschilderten Fall möglich. Das heißt, es kommt auf die Absicht der Vermietung im Zeitpunkt der Renovierung an. Dazu muss der Wohnungseigentümer aber nachweisen, dass er tatsächlich eine ernsthafte Vermietungsabsicht hatte, zum Beispiel durch Inserate in Zeitungen und Angeboten auf Onlineplattformen und Notizen über tatsächlich stattgefundene Wohnungsbesichtigungen. Reine Behauptungen reichen nicht aus. Auch muss die Art der Renovierung eher auf eine Fremdvermietung als auf eine Eigennutzung schließen lassen. Die Verwendung teurer Materialien, etwa für Fliesen und Bodenbelege, könnte gegen eine Fremdvermietung sprechen. Im Urteilsfall ist der Nachweis jedenfalls nicht gelungen. Auch konnte der Wohnungseigentümer nicht nachweisen, dass die Kosten im Zusammenhang mit der vorherigen Vermietung standen.
Weitere Informationen: Vermietung: Renovierungs- und Modernisierungskosten
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