Wird ein selbst genutztes Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft, so bleibt ein Veräußerungsgewinn von der Einkommensteuer verschont. Ein Spekulationsgewinn ist auch dann nicht zu versteuern, wenn zwischen An- und Verkauf nur wenige Jahre vergangen sind. Voraussetzung ist aber, dass die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen und ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (Alternative 1) oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (Alternative 2). Wird eine Wohnung nach vorheriger Airbnb-Vermietung verkauft, muss folglich eine fiese Steuerfalle beachtet werden.Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass es schädlich ist, wenn einzelne Räume in einem ansonsten selbstgenutztes Haus auch nur tageweise an Messegäste vermietet wurden. Das heißt: Wird ein Eigenheim innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, ist der Veräußerungsgewinn insoweit zu versteuern, als er auf tageweise an Dritte vermietete Räume entfällt (BFH-Urteil vom 19.7.2022, IX R 20/21). Um es plakativ zu sagen:
- Ist ein Raum auch nur an einem einzigen Tag innerhalb der Spekulationsfrist fremdvermietet worden, so ist der Veräußerungsgewinn, der anteilig auf diesen Raum entfällt, zu versteuern!
- Maßstab für die Ermittlung des anteilig steuerbaren Veräußerungsgewinns ist das Verhältnis der Wohnflächen zueinander.
- Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn die Alternative 2 greift, also wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und in diesem Zeitraum keinerlei Fremdvermietung erfolgte.
Nun ist folgender Fall nicht gerade selten: Der Eigentümer einer Immobilie, etwa einer Eigentumswohnung, fährt für mehrere Wochen in den Urlaub. In dieser Zeit vermietet er nicht nur einzelne Räume, sondern die gesamte Wohnung tage- oder wochenweise über Airbnb oder eine andere Vermittlungsplattform. Ergebnis:
- Verkauft der Eigentümer die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach ihrem Erwerb, so ist der Veräußerungsgewinn in voller Höhe steuerpflichtig. Schließlich sind nicht nur einzelne Räume, sondern die gesamte Wohnung vermietet worden.
- Es ist unerheblich, ob die Vermietung mehrere Woche oder nur einen Tag stattgefunden hat. Es gibt keine Bagatellgrenze!
- Eine Ausnahme gilt auch in diesem Fall nur dann, wenn die Alternative 2 zum Zuge kommt, also wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und in diesem Zeitraum keinerlei Fremdvermietung erfolgte.
STEUERRAT: Der Finanzverwaltung liegt mittlerweile ausreichend Kontrollmaterial vor, um aktuelle und ehemalige Airbnb-Vermieter ausfindig zu machen. Zudem gilt seit dem 1.1.2023 das "Plattformen-Steuertransparenzgesetz": Nun müssen alle Betreiber von Online-Handelsplattformen, auf denen Privatleute Waren und Dienstleistungen gegen Entgelt anbieten, die Anbieter identifizieren und an das Bundeszentralamt für Steuern melden. Airbnb-Vermieter können dem Fiskus also nicht entgehen.
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