Steuertipp der Woche Nr. 304: BFH-Urteil zur gewerblichen Vermietung einer Ferienwohnung

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung ist zu entscheiden, ob in steuerlicher Hinsicht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorliegen. Im zweiten Fall kann Gewerbesteuer entstehen, vor allem aber wäre die Wohnung stets "steuerverhaftet" und ein Gewinn aus einem Verkauf der Wohnung wäre auch außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist zu versteuern. Doch es gibt ein bahnbrechendes Urteil des Bundesfinanzhofs, das soeben erst veröffentlicht wurde. Lesen Sie dazu die nachfolgenden Hinweise.

Gewöhnlich ist die Vermietung einer Wohnung keine gewerbliche Betätigung, weil die Vermietung in der Regel über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht hinausgeht. Dennoch kann die Vermietung einer Ferienwohnung auch ein Gewerbebetrieb sein. Die kommt in Betracht, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse - einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare - unternehmerische Organisation erforderlich ist (z.B. BFH-Urteil vom 16.4.2013, IX R 26/11; BFH-Urteil vom 14.7.2016, IV R 34/13).

  • Ist die Vermietung als gewerbliche Betätigung anzusehen, erzielt der Vermieter nicht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Bei Gewerblichkeit unterliegen die Gewinne zudem der Gewerbesteuer und die Immobilie stellt Betriebsvermögen dar. Ein späterer Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie ist dann unabhängig von der Besitzdauer immer bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb zu versteuern.
  • ABER auch wenn eine Ferienwohnung die für eine gewerbliche Vermietung erforderlichen Voraussetzungen erfüllt (wie Hotel- oder Pensionsräume ausgestattet, sofortige Vermietung möglich, Angebot über Online-Portale als Hotelzimmer mit Frühstück, ständige Rezeption usw.), muss der Vermieter nicht unbedingt "Einkünfte aus Gewerbebetrieb" erzielen. Nämlich dann nicht, wenn der Vermieter eine Vermietungs- bzw. Vermittlungsgesellschaft mit der treuhänderischen Vermietung beauftragt hat und diese in eigenem Namen zusätzliche Nebenleistungen erbringt und abrechnet.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der Vermieter einer Ferienwohnung keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt. Die Handlungen des Vermittlers sind nach den Grundsätzen der zivilrechtlichen Stellvertretung und auch aufgrund eines Treuhandverhältnisses nicht dem Vermieter zuzurechnen. Hier erzielt der Vermieter "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" (BFH-Urteil vom 28.5.2020, IV R 10/18, veröffentlicht am 4.5.2023).

Der Fall: Die Eheleute besitzen einige Ferienwohnungen, die von einer Vermietungs- bzw. Vermittlungsgesellschaft an wechselnde Feriengäste vermietet werden. Bei entsprechendem Bedarf darf die Gesellschaft die Wohnungen alternativ auch als Hotelzimmer vermieten und in diesem Fall dem Feriengast weitere Leistungen anbieten, wie Frühstück, Halb- oder Vollpension, tägliche Reinigung mit Handtuchwechsel, ggf. Bettwäschewechsel usw. Diese Einnahmen für die Nebenleistungen stehen der Vermietungsgesellschaft zu. Das Finanzamt und auch das Finanzgericht beurteilten die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit, denn die Wohnungen seien nicht als Ferienwohnungen, sondern als Hotelzimmer vermietet worden.

  • Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs erzielen die Eheleute aber "Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung". Denn sie haben die Wohnungen nicht selbst gewerblich vermietet, da ihnen die gewerbliche Tätigkeit der  Vermietungsgesellschaft nicht als eigene zugerechnet werden können. Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Entscheidend ist vielmehr, inwieweit in der Person des Vermieters die Vermietung einer Ferienwohnung im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Einkünfte aus gewerblicher Vermietung einer Ferienwohnung erzielt dementsprechend, wer diese Wohnung zum Beispiel hotelmäßig anbietet.

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