Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb unterliegt der so genannten Spekulationsbesteuerung, ein Veräußerungsgewinn ist also steuerpflichtig. Ausgenommen ist der Verkauf des selbstgenutzten Eigenheims. Was aber gilt, wenn ein Teil des Grundstücks, auf dem das Eigenheim steht, abgetrennt und innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird? Gilt das noch als - nicht steuerbarer - Verkauf eines Eigenheims? Oder ist der entsprechende Veräußerungsgewinn zu versteuern?AKTUELL hat sich der Bundesfinanzhof für eine Versteuerung entschieden, denn hinsichtlich der Veräußerung der unbebauten Teilfläche sei eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht mehr gegeben (BFH-Urteil vom 26.9.2023 IX R 14/22).
- Der Fall: Eheleute erwarben in 2014 ein Einfamilienhaus mitsamt eines fast 4.000 qm großen Grundstücks. Als im Jahre 2018 in der Nachbarschaft gebaut wurde, erkannten die Eheleute, dass auf ihrem Grundstück noch ein weiteres Gebäude errichtet werden könnte. Daraufhin veranlassten die Steuerpflichtigen die Teilung des Flurstücks in zwei Teilflächen. Sie bewohnten weiterhin das Haus auf dem einen Teilstück. Den anderen - unbebauten - Grundstücksteil veräußerten sie in 2019. Auf Nachfrage des Finanzamtes erläuterten sie, dass sie lediglich einen Teil ihres Gartens des von ihnen selbst genutzten Grundstücks veräußert hätten. Das von ihnen in 2014 angeschaffte Grundstück in dem kleinen Dorf sei von ortsüblicher Größe gewesen. Das Finanzamt war dennoch der Auffassung, dass ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft (§§ 22, 23 EStG) vorgelegen habe. Dies sei auch dann gegeben, wenn das restliche Grundstück weiterhin zu eigenen Wohnzwecken genutzt werde. Die Richter des BFH teilen diese Auffassung.
- Begründung: Gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sind Gewinne aus Grundstücksverkäufen grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn Erwerb und Verkauf der Immobilie binnen zehn Jahren stattfinden. Eine Ausnahme von der Besteuerung ist nur dann gegeben, wenn die Immobilie vom Steuerpflichtigen selbst bewohnt wird. Mangels eines auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes können unbebaute Grundstücke nicht bewohnt werden. Dies gilt auch, wenn ein vorher als Garten genutzter Grundstücksteil abgetrennt und dann veräußert wird. Ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude und dem dazugehörenden Grund und Boden entfällt, soweit von dem bisher ungeteilten Wohngrundstück ein (unbebauter) Teil abgetrennt wird. Die beiden dadurch entstandenen Grundstücke sind in Bezug auf ihre "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ jeweils getrennt zu betrachten.
STEUERRAT: Schon vor mehreren Jahren hat der Bundesfinanzhof entschieden: Wird ein unbebautes, bislang als Garten eines benachbarten Wohngrundstücks genutztes Grundstück veräußert, ohne dass der Steuerpflichtige seine Wohnung aufgibt, so ist diese Veräußerung nicht nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG privilegiert (BFH-Urteil vom 25.5.2011, IX R 48/10, BStBl 2011 II S. 868).
Weitere Informationen:
- Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück
- Steuertipp der Woche Nr. 89: Steuerfallen bei Immobilienverkauf vermeiden
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